Uma adquirente de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Viaza 400 Campo Belo, na zona sul da cidade de São Paulo, perante a incorporadora Queiroz Galvão (o nome da SPE era: Queiroz Galvão Paulista 12 Desenvolvimento Imobiliário Ltda.), obteve vitória perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, através da manutenção da sentença de primeira instância que havia decretado a rescisão do “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de imóvel” por ato da compradora que já não mais suportava arcar com o pagamento das parcelas, determinando à incorporadora a devolução à vista de 80% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária retroativa (desde o pagamento das parcelas) e de juros legais de 1% a.m. a partir da citação até o momento da efetiva devolução.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em novembro de 2012, quando então a compradora assinou o contrato perante a incorporadora.
Passados cerca de 3,5 anos da data da compra, a adquirente não mais conseguiu arcar com o pagamento das parcelas e procurou pela incorporadora, a fim de obter o distrato amigável do negócio. Para sua surpresa, foi informada pelo depto. financeiro da incorporadora de que até seria possível o cancelamento do negócio, porém, dos valores pagos em contrato, devolveria apenas o equivalente a 20% (vinte por cento) dos valores pagos.
Inconformada com a resposta da incorporadora, a compradora procurou o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato da compradora, bem como a condenação da incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos.
A Juíza de Direito da 21ª Vara Cível, Dra. Maria Carolina de Mattos Bertoldo, em decisão datada de 08 de agosto de 2016, afirmou que era direito da consumidora a rescisão do negócio por incapacidade financeira e a incorporadora deveria restituir boa parte das importâncias pagas, condenando-a em primeira instância na restituição à vista do equivalente a 90% (noventa por cento) dos valores pagos em contrato, tudo acrescido de correção monetária desde a data de cada pagamento (correção monetária retroativa) e de juros de 1% a.m. a contar da data da citação até o momento da efetiva devolução.
Como sempre, a incorporadora Queiroz Galvão interpôs recurso de apelação para nova análise do caso perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
Recurso processado e devidamente distribuído perante a 10ª Câmara de Direito Privado, tendo como Relator o Desembargador J.B. Paula Lima, acompanhado dos Desembargadores João Carlos Saletti e Araldo Telles, para analisar se a Juíza de Direito na primeira instância agiu corretamente ou não ao condenar a incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos em contrato.
Por votação unânime datada de 21 de março de 2017, os Desembargadores entenderam por bem reformar parcialmente a sentença de primeira instância para condenar a incorporadora na devolução do equivalente a 80% (oitenta por cento) dos valores pagos em contrato, acrescidos de correção monetária retroativa desde o pagamento de cada parcela e com juros de 1% a.m. a partir da citação até a data da efetiva devolução.
Para o Desembargador Relator, com a rescisão do negócio motivada por ato do comprador, as partes devem retornar ao estado anterior à compra, observando que no caso em análise a incorporadora deve devolver parte considerável dos valores pagos pelo comprador, uma vez que este sequer tomou posse do imóvel, o que não gera grandes despesas para a incorporadora.
Nas palavras do Desembargador:
- “No caso em apreço, a apelada adquiriu a unidade autônoma nº. 404, do Empreendimento “Viaza 400 Campo Belo”, pelo preço de 377.948,00 (fls. 17/44), do qual foi quitado R$ 90.000,050 (fl. 45/46).
- Consta no instrumento do contrato celebrado entre as partes, especialmente na cláusula 9.3, “b”, que, no caso de rescisão, o valor total pago pelo adquirente será restituído depois de efetuadas as seguintes deduções: “(b.3.1) dedução da quantia correspondente a 10% (dez por cento) do preço deste CONTRATO, corrigido monetariamente até a data da sua resolução, a título de penal convencional, conforme disposto no art. 409, do Código Civil Brasileiro, combinado com o art. 11, alínea f, do Decreto-Lei nº. 58, de 10/12/1937 e com o art. 26, inciso V, da Lei Federal nº. 6.766, de 19/12/1979; (b.3.2) dedução do valor dos tributos afetivamente pagos pela ALIENANTE concernente ao CONTRATO, entre eles o Imposto Sobre a Renda, PIS, COFINS, e Contribuição Social; e (b.3.3) o valor das demais despesas efetuadas com a resolução, inclusive honorários do advogado contrato para promove-la, conforme previsto no item 8.1; (b.4) o saldo remanescente, será devolvido no mesmo número de parcelas satisfeitas pelo ADQUIRENTE até a data da inadimplência”.
- Entretanto, referida cláusula é nula de pleno direito, porquanto estabelece, nos termos do artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor, obrigação iníqua, abusiva, colocando o consumidor em desvantagem exagerada, além de estar em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor (incisos IV e XV), demandando a intervenção judicial para repor os contratantes em condição paritária, respeitada a equidade.
- É do entendimento deste E. Tribunal de Justiça de São Paulo que, uma vez rescindido o compromisso de compra e venda, as partes retornam ao status quo ante, cabendo à compromissária vendedora a obrigação de restituir as parcelas recebidas, admitindo-se a compensação com os gastos próprios de administração e propaganda feitas pelo compromissário vendedor.
- Feitas tais considerações, de rigor a devolução de 80% (oitenta por cento) dos valores comprovadamente pagos pelos compradores, em consonância com a jurisprudência desta C. Câmara.
- Quanto ao termo inicial de incidência dos juros de mora, este deve se dar a partir da citação, uma vez que se cuida de relação contratual e considerando que os autores procuraram obter a restituição dos valores pagos extrajudicialmente. Aplica-se ao caso o disposto no artigo 405 do Código Civil, tendo em vista que a citação constituiu a ré em mora, não comportando acolhimento a tese da requerida de que o termo inicial se daria a partir do trânsito em julgado.
- Por fim, as despesas de condomínio são devidas, em regra, pelo condômino, isto é, o dono da coisa em condomínio.
- Destarte, o adquirente responde pelas despesas ordinárias de manutenção do condomínio a partir do momento em que toma posse da coisa. No caso em apreço, a adquirente sequer tomou posse do imóvel e notificou a vendedora sobre o desejo de rescindir o contrato e suspensão dos pagamentos antes da instalação do condomínio.
- Não há qualquer fundamento para imputar à apelada o pagamento de tais despesas, pois não tomou posse do imóvel, de modo que não usufruiu dele, menos ainda dos serviços oferecidos pelo condomínio.
- Pelo exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso para à assegurar à apelante a retenção de 20% dos valores comprovadamente pagos pelo apelado, restituindo o restante como determinado na sentença, sem reflexo na sucumbência.”
Ao final, por votação unânime, os Desembargadores da 10ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo deram parcial provimento ao recurso de apelação interposto pela incorporadora para o fim de condená-la na restituição à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos, acrescido de correção monetária retroativa desde cada desembolso e com juros de 1% a.m. a contar da data da citação até o momento da efetiva devolução.
Processo nº 1013368-94.2016.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.