Um comprador de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Edifício London, localizado na região central de São Paulo, perante a incorporadora EVEN (o nome da SPE era: Even SP 66/11 Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato do próprio adquirente, que já não mais suportava arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado até a efetiva devolução.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em maio de 2013, quando então o pretenso comprador assinou o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 3 anos pagando as parcelas, procurou pela incorporadora para obter a rescisão amigável do negócio.
Porém, a incorporadora informou que devolveria apenas o equivalente a 20% (vinte por cento) dos valores pagos em contrato. Inconformado com a resposta obtida perante a vendedora, o comprador procurou o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central da Comarca de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato do adquirente, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
O Juiz de Direito da 34ª Vara Cível, Dr. Fabrício Orpheu Araújo, em sentença datada de 15 de abril de 2017, JULGOU PROCEDENTE a ação para condenar a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde a data do ajuizamento da ação + juros de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado até a efetiva devolução.
O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que a retenção pela incorporadora de parte considerável dos valores pagos, violaria o artigo 53 do CDC, havendo a necessidade de restituição de grande parte dos valores pagos ao comprador de imóvel na planta, especialmente porque sequer houve a tomada de posse do imóvel, o que não gera grandes prejuízos à incorporadora.
Nas palavras do magistrado:
- “A devolução de 90% do valor pago, conforme requerido pelo Autor, encontra guarida na cláusula VIII, “a”, do contrato firmado entre as partes (fls.149), na medida em que ali se prevê, na hipótese de rescisão, a devolução da quantia paga atualizada, deduzida a “taxa” de 10% à título de custos administrativos e de promoção de venda.
- É bem verdade que o contrato prossegue com diversas outras deduções ao dispor sobre a retenção de contribuição ao PIS, COFINS, entre outros impostos, tributos ou contribuições incidente sobre o negócio imobiliário ou outras despesas comprovadas.
- Anoto, porém, que não há nos autos qualquer comprovação de que tenha a Requerida desembolsado tais valores para justificar tamanha retenção daquilo que foi pago pelo Autor.
- Há, ainda, a previsão de multa compensatória de 10% sobre o valor do contrato. Nada mais abusivo, no entanto. Ora, não se pode simplesmente prever em um contrato que regula relação de consumo duas cláusulas penais possuidoras da mesma finalidade, qual seja, a de indenizar o fornecedor por seus custos, quando da rescisão contratual.
- Indisfarçável bis in idem que em casos tais não pode subsistir, pois inegavelmente caracterizador de prática abusiva (art.39, V, do CDC), aqui observado que o art.51, IV do CDC, considera nulas as cláusulas que “estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade” .
- A propósito, nos termos do mesmo dispositivo, em seu §1º, III, tem-se que se presume exagerada a vantagem que “se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares do caso”.
- Desta feita, imprescindível que se faça, no caso concreto, uma análise do instrumento firmado entre as partes de maneira consentânea com os preceitos trazidos pela norma consumerista, mesmo porque, expressa foi a preocupação do legislador quanto ao tema versado nestes autos, senão vejamos:
- Art.53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.
- Malgrado a Requerida não tenha retido todo o valor pago pelo consumidor no presente caso, pretende, pela verossímil narrativa do Autor, porque amparada na cláusula VIII, parágrafo 2º do contrato, a retenção quase integral, na ordem de 80% dos valores pagos.
- E ao se analisar o contrato, que como já explanado contém duas cláusulas com igual finalidade em desfavor do consumidor, há de prevalecer aquela que lhe seja mais benéfica (art.47 do CDC).
- Portanto, a devolução de 90% da quantia paga, tal qual pleiteado pelo Requerente, além de razoável, encontra-se albergada no próprio instrumento celebrado pelas partes, com a interpretação que lhe deve ser dada, à luz das normas consumeristas e, sobretudo, à míngua de comprovação por parte da Ré quanto a outras despesas que eventualmente tenham sido suportadas.
- Destarte, operada a rescisão do contrato em análise, devida a retenção de 10% do valor pago pelo Requerente.
- Ante o exposto, sem mais digressões, JULGO PROCEDENTE a ação ajuizada em face de EVEN SP 66/11 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e assim o faço para RESCINDIR a avença firmada entre as partes para a aquisição da unidade residencial nº 1802, Torre A, do empreendimento Condomínio Edifício London, e CONDENAR a Requerida à restituição de 90% do valor pago pelo Requerente, correspondente a R$113.458,97, atualizáveis segundo depre/tj desde a data do ajuizamento e com juros de 1% a partir do trânsito em julgado.”
Processo nº 1069183-76.2016.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.