Processo nº 0016333-82.2012.8.26.0462
Sob o fundamento maior de que o compromissário-comprador de imóvel, especialmente na planta, tem o direito garantido em São Paulo de solicitar a rescisão do negócio até antes do recebimento das chaves, aliado ao fato de que todo contrato de promessa de venda e compra de imóvel na planta normalmente apresenta cláusulas nitidamente leoninas e abusivas, em desrespeito às normas de proteção do consumidor, o Tribunal de Justiça de São Paulo anulou um distrato compreendido como abusivo e condenou a incorporadora Brookfield na restituição de 85% (oitenta e cinco por cento) das quantias pagas pelo comprador.
Tendo em vista essas premissas e consolidando entendimento dominante, a Justiça de São Paulo mais uma vez reafirma posição no sentido de que a incorporadora não pode onerar demasiadamente o comprador/consumidor, devendo-se impor a devolução de grande parte dos valores pagos.
A situação analisada veio do Fórum da Comarca da Cidade de Poá, em São Paulo, envolvendo imóvel na planta da incorporadora Brookfield, no Condomínio Doce Vida, situado em Cajamar.
Um comprador de imóvel residencial na planta, por não mais suportar a continuidade de pagamentos, decidiu por assinar um instrumento de distrato perante a incorporadora.
Ao procurar a incorporadora para analisar a possibilidade de um distrato amigável, foi informado que da integralidade dos valores pagos, a Brookfield somente admitiria restituir o equivalente a míseros 30% (trinta por cento), ou seja, uma pequena parte das importâncias pagas, sem nenhuma correção monetária, o que é ilegal.
Tendo em vista que o comprador, à época, se encontrava em situação econômica bastante desfavorável, decidiu por assinar o documento.
Inconformado com a forma de operação do distrato praticada pela empresa, decidiu procurar o Poder Judiciário para condená-la na restituição da diferença dos valores pagos em Contrato.
Em primeira instância a ação foi julgada procedente e nas palavras da Juíza, Dra. Cristina Inokuti:
- “A cláusula que prevê a perda de 70% do valor pago não poderia ser aplicada no caso concreto. Ademais, ela é abusiva, mesmo na hipótese de descumprimento contratual, pois ao criar renúncia excessiva e antecipada de direito resultante da natureza do negócio, viola a boa-fé contratual (art. 422 do Código Civil).
- Salienta-se que é irrelevante que o autor tenha assinado o instrumento de distrato. Na realidade, ele se submeteu às condições impostas pelo réu. Caso contrário, permaneceria vinculado ao negócio, sem ter condições de cumprir as obrigações vincendas. Ao autor não havia outra escolha.
- O distrato, como instrumento de adesão, limitou o direito do consumidor, colocando-o em desvantagem exagerada. Por isso, seu dispositivo não deve prevalecer.”
A Juíza julgou a ação de restituição procedente e condenou a Brokfield na restituição integral dos valores pagos, em que pese o caso revelar uma rescisão por ato do comprador, que já não mais conseguiu pagar as parcelas.
Inconformada, a incorporadora recorreu, solicitando a improcedência total da ação porque o comprador havia dado quitação plena e geral nos termos do Distrato e que este deveria ser mantido, uma vez que a empresa não reteve todos os valores pagos.
O recurso foi julgado em 10 de abril de 2015 pela 6ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, tendo como Relator a Desembargadora Ana Lucia Romanhole Martucci, reformando-se parcialmente a sentença para o fim de fixar o limite de perda para o comprador em 15% (quinze por cento) dos valores pagos.
No entendimento da Desembargadora:
- “De início, cabe lembrar que a jurisprudência já consagrou o entendimento de que o consumidor tem direito à devolução das parcelas pagas, no entanto, deve ser descontado percentual suficiente para pagamento de despesas administrativas, aí incluídas as de corretagem e publicidade, bem como perdas e danos. Isso porque, na resolução do contrato, as partes devem ser restituídas à situação em que se encontravam antes da celebração do negócio, autorizada a retenção de uma porcentagem pelo alienante. A jurisprudência deste Egrégio Tribunal tem concluído pela suficiência da retenção no patamar de 15% das parcelas pagas para o ressarcimento das perdas e danos e despesas administrativas suportadas pela alienante que não deu causa à rescisão.”
- “Por outro lado, considerada abusiva a cláusula do contrato de distrato que prevê a retenção de 70% do valor pago. Como se vê, tal disposição impõe ônus excessivo ao autor, de forma que não é caso de observância do disposto no contrato, pois encontra-se sujeita o regime consumerista, donde decorre a aplicação da regra do disposto no art. 51, IV e XV, do Código de Defesa do Consumidor. Portanto, a r. sentença merece reforma apenas para autorizar a ré a reter 15% do valor recebido, devendo devolver o restante ao autor.”
Ao final, a 6ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo CONDENOU A INCORPORADORA BROOKFIELD na restituição de 85% (oitenta e cinco por cento) dos valores pagos pelo comprador, corrigidos monetariamente desde cada pagamento e com juros legais de 1% ao mês, abatendo-se a importância paga no distrato.
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário)
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