Distrato/Rescisão Contratual do compromisso de venda e compra: TJSP condena TECNISA por atraso na entrega de imóvel e determina a devolução de 100% dos valores pagos + SATI, tudo com correção monetária retroativa e juros e 1%

Processo nº 1086920-63.2014.8.26.0100

Casal que havia adquirido um imóvel na planta da incorporadora TECNISA no Município de Suzano, no empreendimento Flex Suzano viu-se obrigado a ingressar com uma ação de rescisão contratual na Justiça de São Paulo, após tentativa sem sucesso em obter o distrato amigável perante a incorporadora.

O empreendimento tinha previsão máxima para entrega até o mês de setembro de 2013, já inclusa a cláusula de tolerância de 180 dias. Ocorre que a obra atrasou muitos meses além, uma vez que o “habite-se” somente veio a ser expedido pela Prefeitura do Município de Suzano em meados de 2014 e os compradores haviam perdido o interessa na continuidade da compra.

Indignados com o atraso, solicitaram o distrato. No entanto, a incorporadora não só afirmou que não era a culpada pelo atraso (a culpa recaiu em São Pedro por suposto excesso de chuvas), mas também informou que dos valores pagos em Contrato, devolveria somente o equivalente a 70%, negando completamente a devolução dos valores pagos no início da aquisição a título de taxa denominada SATI.

Como não poderiam sofrer um confisco de valores, especialmente porque o atraso era caracterizado por ato exclusivo da incorporadora, os compradores decidiram ingressar com uma ação de rescisão no Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com a ação de rescisão em setembro de 2014, sendo certo que foi julgada PROCEDENTE para declarar a quebra do negócio por culpa da incorporadora, com a consequente condenação na restituição à vista de todos os valores pagos em Contrato (R$ 57.191,00), além da taxa SATI, acrescidos de correção monetária desde cada pagamento (correção monetária retroativa) e juros de 1% ao mês.

Inconformada, a incorporadora recorreu, forte no argumento de que não era a culpada pelo atraso, uma vez que teria sido vítima do que chamou de caso fortuito e força maior decorrente do excesso de chuvas, falta de material e mão de obra no mercado, motivo pelo qual foi injusta a condenação na restituição integral havida na primeira instância.

Além disso, a incorporadora também argumentou sobre sua suposta ilegitimidade passiva para responder pela devolução da taxa SATI.

Analisando o recurso de apelação interposto pela incorporadora, a 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, através do Relator Desembargador Ramon Mateo Junior, em acórdão datado de 09 de junho de 2015, por votação unânime, negou provimento integralmente ao recurso da incorporadora e manteve a decisão de primeira instância por seus próprios fundamentos.

Sobre a suposta ilegitimidade da incorporadora para responder pela devolução da taxa SATI:

Declarou o Relator:

“Consoante redação do parágrafo único do artigo 7º do Código de Defesa do Consumidor, tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dosdanos previstos nas normas de consumo. A empresa E.G. Empreendimentos Imobiliários Ltda. foi contratada pela ré, motivo pelo qual manifesta a pertinência subjetiva passiva.

Aliás, bem esclareceu o douto desembargador Vito Guglielmi (Apelação Cível n. 0214281-85.2001.8.26.0100, j. 27.9.2012): “A circunstância de haverem sido os pagamentos destinados a pessoas jurídicas diversas nada diz para com o pedido de repetição. Na medida em que quitados na mesma ocasião da compra e no interior do próprio estande de vendas da ré, presumem-se os beneficiários prepostos da apelada, a quem cabe, eventualmente, promover as medidas de regresso em ação própria.”.

Sobre a ilegalidade absoluta na cobrança de valor destinado ao pagamento de taxa denominada SATI:

Afirmou o Relator que a cobrança de taxa denominada SATI é ilegal, nos seguintes termos:

“No que pertine à restituição da taxa SATI (Serviço de Assessoria Técnico Imobiliária), há várias razões que defluem na conclusão da nulidade de referida cobrança nas aquisições de imóveis no mercado de consumo.

Importa ressaltar que a assessoria prestada aos adquirentes por pessoa ou mesmo equipe que seja disponibilizada pelo vendedor não configura autêntica assessoria, eis que, por evidente, o assessor não terá isenção nem independência para otimizar sua atuação visando unicamente ao interesse do adquirente consumidor. Daí, essa cobrança carecer de idoneidade, justamente por apresentar-se como um expediente para dissimular o repasse ao consumidor da remuneração de um serviço que, na verdade, é de interesse de quem vende o imóvel, em outras palavras, a assessoria deve ser realizada em prol do consumidor e não por pessoa ou empresa caracterizada como parceira da vendedora e para seu próprio benefício.

A ilegalidade da cobrança é evidente porque o consumidor tem direito à informação clara e adequada dos serviços, nos termos do art. 6º, II do Código de Defesa do Consumidor, não havendo sequer prova de que os referidos serviços tenham sido prestados. Nessa lente, inolvidável o cabimento da restituição deste numerário em prol do autor”

Sobre a ocorrência de inequívoco atraso na entrega do empreendimento:

Sentenciou o Relator sobre a responsabilidade da incorporadora para  devolução integral dos valores pagos em Contrato:

“Quanto à devolução integral dos valores pagos, em razão da rescisão do contrato, melhor sorte não colhe a ré.

Nesse ponto, a apelante não nega, antes admite a inobservância do cronograma das obras, redundando no atraso na entrega das obras.

Presumido o prejuízo dos autores-apelados, ao empregarem dinheiro na aquisição do imóvel, sem perspectiva definida de seu recebimento. O descumprimento do avençado traduz inadimplemento contratual, por culpa exclusiva da ré-apelante.

A resolução da avença, portanto, era mesmo a única solução admissível.

Consequência do inadimplemento é o dever de a ré restituir, imediata e integralmente, a quantia paga, sem retenção de sinal, de multa, ou qualquer outro valor, estabelecido contratualmente.

Não se está aqui questionamento a validade das cláusulas contratuais. O que importa e possui relevância é o fato de que, com o desfazimento do negócio as partes contratantes retornam ao estado anterior, tendo como consequência natural e necessária a devolução dos valores pagos.

Aplica-se, à hipótese, o princípio legal da vedação ao enriquecimento sem causa. Não teria cabimento a restituição de apenas parte do numerário empregado pelos autores. Daí porque, a sentença monocrática deve ser mantida, por seus próprios e bem lançados fundamentos.”

Condenação final:

Assim, sob a preponderância dos argumentos lançados no acórdão, a 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu pelo seguinte:

1. Quebra do contrato por ato exclusivo da incorporadora TECNISA;
2. Restituição à vista e integral de TODOS os valores pagos pelos compradores em Contrato;
3. Restituição à vista das quantias indevidamente pagas a título de taxa SATI, tudo acrescido de correção monetária e juros de 1% ao mês nos termos da decisão.

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário)

www.mercadanteadvocacia.com

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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-atraso-na-entrega-pela-incorporadora/