Em excelente precedente sobre o assunto, a Justiça paulista declarou o atraso por culpa exclusiva da incorporadora, condenando-a no pagamento de aluguel por cada mês de atraso, indenização por danos morais e restituição da taxa de corretagem

Um casal que havia adquirido um imóvel residencial na planta da incorporadora Valadares Gontijo no Município de Campinas, viu-se obrigado a ingressar com uma ação de indenização por atraso na entrega de obra na Justiça de São Paulo, após tentativa sem sucesso em obter um acordo amigável perante a incorporadora, que havia atrasado a entrega do imóvel por nada menos do que 23 (vinte e três) meses.

Origem do negócio: A aquisição do imóvel ocorreu pelos compradores perante a incorporadora Valadares Gontijo, referente ao empreendimento Condomínio Volare, tendo prazo de entrega estipulado pela incorporadora para até o mês de setembro de 2011, sem existir neste caso a usual cláusula de tolerância. Para infelicidade dos adquirentes, as chaves só foram entregues em agosto de 2013.

O processo de indenização tramitou na primeira instância no Foro Central de São Paulo, sendo certo que o Juiz de Direito da 33ª Vara Cível, Dr. Douglas Iecco Ravacci julgou-a inteiramente procedente para o fim de declarar a ocorrência de atraso por ato da incorporadora, condenando-a no pagamento de lucros cessantes (aluguel por cada mês de atraso) aos compradores pelo período de 23 meses, bem como no pagamento de indenização por danos morais arbitrados no valor de R$ 20.000,00, além de também ter determinado à incorporadora proceder com a restituição dos valores indevidamente pagos a título de suposta comissão de corretagem na quantia total de R$ 15.110,00, tudo com correção monetária e juros de 1%.

Sobre a ocorrência de atraso na entrega do apartamento:

Declarou o Juiz:

  • “As partes celebraram contrato de compromisso de venda e compra da unidade autônoma e outros pactos, tendo as rés se comprometido a entregar o imóvel até 30/09/2011, não havendo estipulação de cláusula de tolerância (capítulo VIII, item 8.1).
  • É certo que a estipulação da cláusula de tolerância constitui praxe no mercado imobiliário e se justifica até para suprir determinados eventos que comumente podem ocorrer no andamento de uma obra e são aceitos pela jurisprudência, todavia, os casos em que foramreconhecidos possuíam cláusula contratual expressa indicando tal possibilidade, hipótese diversa dos autos.
  • Entendimento contrário permitiria vantagem indevida às requeridas, onerando o consumidor, à mercê do prazo indeterminado e não contratado que se pretendeu impor.
  • Não se pode invocar, como excludente, ausência de mão de obra e materiais, posto que deve estar preparada para enfrentar, daí o prazo para a entrega da obra, por elas mesmas preestabelecido.
  • O contrato prevê o prazo de entrega do imóvel até 30/09/2011, o que torna claro o prazo limite da entrega do imóvel seria até aquela data e a partir de outubro de 2011 a ré incorreu em mora, devendo, por isso, ressarcir a parte autora pelas perdas e danos causados à luz do disposto no artigo 475 do CC.”

Sobre a necessidade de condenação da incorporadora no pagamento de indenização por lucros cessantes aos compradores, determinou o Juiz:

  • “Sublinhe-se que o prazo de entrega do imóvel é fixado no contrato pelas próprias requeridas a quem caberia finalizar a entrega do imóvel e que não se poderá cogitar como prazo de entrega a data da vistoria ou do habite-se, tendo em vista que o imóvel, àquela data, não esteve disponível ao autor, para dele se utilizar como legítimo possuidor.
  • Ocorre que o atraso injustificado para a entrega do apartamento resulta em prejuízo pela mora, isoladamente, impedindo utilização do imóvel no período. Os reclamados lucros cessantes abrangem o que a autora deixou de lucrar com o pleno uso do bem. Vale dizer que o atraso resulta em perda da expectativa da posse, e de auferição de fruto, como por exemplo, com a locação a terceiros, revertendo em favor dele o aluguel daí obtido.
  • Uma vez que o atraso da entrega só pode ser tributado às requeridas, não ignorando sua obrigação na medida em que dispôs expressamente por contrato os termos para tanto, evidente que se sujeita ao ressarcimento dos danos causados.
  • Na falta de esgotamento da instrução probatória, e não sendo o valor do contrato parâmetro para se aferir com a devida precisão os lucros cessantes, pois o valor do “aluguel” depende de inúmeros fatores (localização, padrão, acabamento interno oferta/procura etc), entendo que tal apuração deve ser feita em liquidação de sentença.”

Sobre a restituição das comissões de corretagem:

  • “É evidente que o serviço favorecia à requerida. Não há, provado, contrato paralelo de corretagem, mas sim inclusão no contrato celebrado entre o autor e a requerida, quando da negociação do imóvel, de obrigação repassando o pagamento para o comprador. Bem evidente restou que a requerida disponibilizou espaço para os alegados corretores, que ali estavam para vender unidades do empreendimento (logo, para as requeridas).
  • Por óbvio, o preço do serviço está incluído no preço da unidade que se vende. A cobrança é abusiva, pois houve a cobrança do valor, imposta no ajuste e incontroversamente em relação derivada de consumo. De particular destaque: “Como é sabido, de acordo com os usos, expressamente previstos no artigo 724 do Código Civil, os valores devidos a título de corretagem são custeados pelo vendedor e não pelo comprador. Caso haja previsão contratual de repasse do encargo, o que não é vedado pelo ordenamento, deve haver cláusula expressa nesse sentido e, em se tratando de relação consumerista, como a presente, com o devido destaque no compromisso de adesão.” (TJSP, Ap. 0047568-13.2012.8.26.0577, 3ª Câmara de Direito Privado, j. 17/09/2013, Rel. Carlos Alberto de Salles).”

Sobre a indenização por danos morais, contundentemente fundamentou o Juiz:

  • “No caso em análise, o significativo atraso gerou expectativa indevida à parte compradora, que teve seus planos postergados, além da prorrogação estipulada em contrato, gerando- lhe insegurança e sofrimento que, por superarem o mero aborrecimento, posto que inviabilizada a finalidade da contratação por vários meses, dissabores estes que são aptos a gerar indenização.
  • A ofensa moral afeta o psiquismo, atinge a honra subjetiva e incide na alma, motivo pelo qual, nesse caso específico, não precisa ser comprovada por meios externos.
  • No que tange ao quantum, a indenização por danos morais deve abranger, principalmente dois aspectos, quais sejam, a proporcionalidade e a razoabilidade da condenação em face do dano sofrido pela parte ofendida, bem como o caráter sancionatório e inibidor, o que implica o adequado exame das condições econômicas do ofensor e a exemplaridade como efeito pedagógico.”

Condenação final:

Assim, sob a preponderância dos argumentos lançados na sentença, o Juiz de Direito da 33ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo decidiu pelo seguinte:

  1. Atraso na entrega do apartamento da incorporadora Valadares Gontijo por 23 meses;
  2. Restituição à vista e integral dos valores indevidamente pagos pelos adquirentes no início da aquisição e que foram destinados à supostas comissões de corretagem (R$ 15.110,00);
  3. Pagamento de indenização por lucros cessantes pelos 23 meses de indisponibilidade do imóvel aos compradores; e
  4. Pagamento de indenização por danos morais arbitrado em R$ 20.000,00, tudo acrescido de correção monetária e juros de 1% ao mês nos termos da decisão.

Processo nº 1042898-17.2014.8.26.0100

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário)

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Autor

  • Ivan Mercadante Boscardin

    OAB/SP 228.082Advogado especialista em Direito Imobiliário e Consumidor • São Paulo (SP). Advogado atuante há mais de dez anos no Estado de São Paulo Formado pela Universidade São Judas Tadeu Especialista em: Direito Civil com ênfase em Direito Empresarial (IASP) Direito Processual Civil (PUC SP) Direito Imobiliário e Registral (EPD) Arbitragem nacional e estrangeira (USA/UK) Autor do livro: Aspectos Gerais da Lei de Arbitragem no Brasil Idiomas: Português e Inglês. E-mail: mercadante@mercadanteadvocacia.comSite: www.mercadanteadvocacia.com - Telefones: 11-4123-0337 e 11-9.4190-3774 (cel. Vivo) - perfil também visualizado em: ivanmercadante.jusbrasil.com.br

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