Uma adquirente de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Rossi Flórida, no bairro América, em Porto Alegre, perante a incorporadora Rossi (o nome da SPE era: Santo Evaristo Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória completa perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, através da manutenção da sentença de primeira instância que havia decretado a rescisão do “Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda e outras avenças” por culpa exclusiva da própria incorporadora por absurdo atraso na conclusão das obras e entrega do empreendimento, determinando a devolução à vista de 100% sobre os valores pagos em Contrato à compradora.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em março de 2014, quando então a compradora assinou o contrato perante a incorporadora, sendo certo que o prazo de conclusão das obras era até o mês de janeiro de 2016, já incluída a cláusula de tolerância de mais 180 (cento e oitenta) dias.
Ocorre que a adquirente recebeu carta da incorporadora datada de fevereiro de 2015, através da qual confessou previamente que não conseguiria cumprir o prazo máximo de entrega, estimando-o apenas para abril de 2016, o que representou a gota d’água para a compradora e após procurar a incorporadora para obter o distrato amigável do negócio e consequente restituição dos valores pagos, a incorporadora simplesmente se limitava em afirmar que devolveria somente o equivalente a míseros 15% (quinze por cento) dos valores pagos, o que jamais foi aceito pela consumidora.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Regional de Santo Amaro de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por culpa exclusiva da incorporadora ante o atraso na conclusão das obras e entrega do empreendimento dentro do prazo máximo estabelecido em contrato, bem como a condenação da incorporadora na restituição de todos os valores pagos, inclusive comissão de corretagem.
O Juiz de Direito da 6ª Vara Cível, Dr. Emanuel Brandão Filho, em decisão datada de 10 de novembro de 2015, afirmou textualmente que, de fato, a incorporadora era a única culpada pelo atraso incontroverso na conclusão das obras e consequente entrega do empreendimento, motivo pelo qual decretou a quebra do contrato por culpa da vendedora, condenando-a na restituição à vista e integral de todos os valores pagos, inclusive aqueles pagos e destinados à comissão de corretagem.
Inconformada com a sentença proferida na primeira instância, a incorporadora decidiu seguir com o processo mediante recurso de apelação interposto perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, mesmo não tendo um mínimo de razão nesse movimento.
Recurso processado e devidamente distribuído perante a 3ª Câmara de Direito Privado, tendo como Relator o Desembargador Alexandre Marcondes, acompanhado dos Desembargadores Egidio Giacoia e Viviani Nicolau, para analisar se o Juiz de Direito na primeira instância agiu corretamente ou não ao condenar a incorporadora na restituição total dos valores pagos.
Por votação unânime datada de 10 de fevereiro de 2017, os Desembargadores entenderam por bem manter a sentença de primeira instância, para o fim de impor à incorporadora a devolução do equivalente a 100% (cem por cento) dos valores pagos em contrato e a título de comissão de corretagem, acrescidos de correção monetária retroativa desde o pagamento de cada parcela e com juros de 1% (um por cento) a.m. desde a citação até a data da efetiva devolução.
Para o Desembargador Relator, com a rescisão do negócio motivada por atraso exclusivo da incorporadora, as partes devem retornar ao estado anterior à compra, observando que no caso em análise a incorporadora deve devolver todos os valores pagos pela compradora.
Nas palavras do Desembargador:
- “Em 31/03/2014 as partes celebraram contrato de compromisso de venda e compra relativo à unidade nº. 724 do empreendimento denominado Condomínio Rossi Flórida, prevendo o contrato a conclusão da obra em janeiro de 2016, já incluído o prazo de tolerância de 180 dias a contar da data da expedição do (cláusula “E” do contrato - fls. 23).
- Afirma a autora que em fevereiro de 2015 recebeu da ré informativo esclarecendo que a entrega do empreendimento estaria prevista para o mês de abril de 2016 (fls. 49) em razão da dificuldade na contratação de mão de obra qualificada e entrega de materiais, não havendo notícias até a distribuição do recurso da data da efetiva emissão do habite-se. Em razão do atraso na entrega da obra a autora pediu a rescisão do contrato e a condenação da ré à devolução integral de todos os valores pagos, em parcela única.
- A r. sentença não merece qualquer reparo.
- Com relação ao mérito, a ré não se insurge propriamente contra a rescisão do contrato, impugnando apenas a condenação à restituição integral das parcelas do preço, sustentando, a princípio, a ausência de mora na entrega do imóvel, cujo prazo sequer teria vencido quando do ajuizamento da ação e, após, defendendo a validade da cláusula que prevê a prorrogação do prazo de tolerância de 180 dias em razão da ocorrência de caso fortuito, de sorte que a restituição deveria ser limitada a 10% do total pago pela promitente compradora.
- A alegação da ré de que não estaria em mora beira as raias da má-fé, pois a conclusão das obras do edifício se daria pela emissão do Auto de Conclusão (Habite-se), conforme expressa previsão inserida na cláusula décima sexta do contrato (fls. 37/38), cuja entrega estava prevista para 31/07/2015, conforme Quadro Resumo de fls. 22/23, e não 30/09/2015 como faz querer crer a ré.
- Ademais, o atraso da ré é confesso, tanto que enviado comunicado à autora acerca de sua mora e seus motivos (fls. 49).
- Mesmo sendo válido o prazo de tolerância de 180 dias previsto no parágrafo primeiro da cláusula 16ª do contrato, nos termos da Súmula nº 164 desta Corte (“É válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível”), até a data da propositura da ação a autora não tinha recebido as chaves do imóvel adquirido, sendo inválida a prorrogação desse prazo de tolerância de 180 dias por força maior, como estabelecido no parágrafo terceiro da mesma cláusula (fls. 36).
- Assim sendo, o atraso na entrega do imóvel é fato incontestável e representa inadimplemento de obrigação primária do empreendedor imobiliário, do qual decorre o dever de ressarcir os prejuízos causados aos adquirentes.
- Os fatos alegados pela ré para justificar o atraso da obra escassez de mão-de-obra qualificada e atraso na entrega de materiais não representam caso fortuito ou de força maior. Na verdade se trata de fortuito interno, inerente à atividade do empreendedor imobiliário, conforme entendimento consolidado na Súmula nº 161 desta Corte: “Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão-de-obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. As justificativas encerram “res inter alios acta” em relação ao compromissário adquirente”.
- Portanto, não há que se falar em retenção de 90% dos valores pagos pela autora. A restituição deve ser integral, aplicando-se no caso concreto o enunciado da Súmula nº 543 do E. Superior Tribunal de Justiça.”
Ao final, por votação unânime, os Desembargadores da 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo negaram integral provimento ao recurso de apelação interposto pela incorporadora para o fim de manter a sentença de primeira instância que a condenou na devolução à vista de 100% (cem por cento) dos valores pagos, inclusive a título de comissão de corretagem, tudo acrescido de correção monetária retroativa e juros de 1% a.m. a partir da citação até o momento da efetiva devolução.
Processo nº 1026976-02.2015.8.26.0002
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
