Decisão do Foro Central de SP enfrentou decisão do STJ sobre o tema e condenou a incorporadora na devolução de parte expressiva dos valores pagos ao comprador de imóvel na planta e a integralidade da taxa SATI, à vista, acrescido de correção e juros.

Um casal de compradores de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Edifício Verdi Spazio, em São Paulo, perante a incorporadora Even (o nome da SPE era: Even SP 46/10 Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com o pagamento das últimas parcelas, obtendo a devolução à vista de 85% sobre os valores pagos em Contrato, bem como 100% da taxa denominada SATI, tudo acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em agosto de 2013, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 2,5 anos pagando as parcelas, optaram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.

Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a 20% (vinte por cento) dos valores pagos.

Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.

O Juiz de Direito da 13ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dr. Luiz Antonio Carrer, em sentença datada de 20 de fevereiro de 2017, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores, amparados pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 85% (oitenta e cinco por cento) dos valores pagos em Contrato + 100% (cem por cento) da taxa denominada SATI, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.

O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato a qualquer tempo, independentemente de mora do credor ou do devedor (comprador), sendo certo que a vendedora deve restituir parte considerável dos valores pagos.

Nas palavras do magistrado:

  • "A relação jurídica estabelecida entre a autora e a ré não simples relação contratual, mas também relação de consumo.
  • Diante dessa realidade, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, com todas as suas regras e princípios.
  • O STJ realizou julgamento do tema 938, que envolvia as questões de corretagem e taxa SATI, além da prescrição.
  • No que tange a devolução dos valores citados, a despeito de não se identificar cláusula contratual especificamente destinada à determinação da comissão, os aludidos valores cobrados pela ré não se mostram abusivos, visto ter sido os autores devidamente informados de sua cobrança enquanto objeto do negócio celebrado. Não há que se falar, pois, na devolução de tal importância.
  • Com efeito, afirma o Exmo. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino no julgado supramencionado: “deve a incorporadora informar ao consumidor, até o momento da celebração do contrato de promessa de compra e venda, o preço total da aquisição da unidade imobiliária, especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que esta venha a ser paga destacadamente”. (grifei).
  • Assim, como sustentado pelos autores ao longo da petição inicial, embora tenha ocorrido o pagamento dos valores em tela de forma destacada do instrumento de promessa de compra e venda de imóvel, a menção a tal cobrança se deu anteriormente à celebração do referido contrato, de modo a dar-lhe ciência das condições em que firmado este.
  • Por outro lado, por decisão do E. STJ, ficou assentado ser devida apenas a restituição de assistência técnico-imobiliária (SATI). Assim, as rés devem ser condenadas à devolução da taxa SATI no valor de R$ R$ 3.916,00, conforme fl. 60. A restituição deve ser de forma simples e não em dobro, pois a cobrança se deu com base em cláusula contratual e não ilícito, não sendo possível a incidência do artigo 42, do Código de Defesa do Consumidor.
  • Em outro ponto, resta pacificada a possibilidade de resilição unilateral do contrato de compra e venda do imóvel, por iniciativa do comprador, se este não reúne condições econômicas apara suportar o pagamento das prestações.
  • Entretanto, deve se analisar a multa prevista no contrato.
  • Não houve ato culposo praticado pela ré, tão- somente não possuem os autores interesse na manutenção do vínculo. Se ausente ato culposo, pode a ré reter parte dos valores no intuito de diminuir os prejuízos com a avença firmada.
  • Assim, levando-se em consideração o tempo de contratação e o montante adimplido pela parte autora, a retenção de até 15% dos valores pagos à ré para o ressarcimento é o suficiente para cobrir os prejuízos da ré.
  • Posto isso, com relação aos pedidos de rescisão contratual e devolução do saldo quitado, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a presente ação e, por consequência, JULGO EXTINTO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, nos termos do art. 481, I, do CPC, para inverter o ônus da prova e declarar a rescisão contratual, condenando a ré a devolver o percentual de 85% do valor já pago, a título de preço de imóvel (R$ 54.431,71), em parcela única, devidamente atualizado a partir do desembolso de cada parcela, bem como a incidência de juros legais de 1% ao mês a partir da citação, e o valor de R$ 3.916,00, referente a taxa SATI.”

Processo nº 1073487-55.2015.8.26.0100

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

www.mercadanteadvocacia.com

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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/

* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.


Autor

  • Ivan Mercadante Boscardin

    OAB/SP 228.082Advogado especialista em Direito Imobiliário e Consumidor • São Paulo (SP). Advogado atuante há mais de dez anos no Estado de São Paulo Formado pela Universidade São Judas Tadeu Especialista em: Direito Civil com ênfase em Direito Empresarial (IASP) Direito Processual Civil (PUC SP) Direito Imobiliário e Registral (EPD) Arbitragem nacional e estrangeira (USA/UK) Autor do livro: Aspectos Gerais da Lei de Arbitragem no Brasil Idiomas: Português e Inglês. E-mail: [email protected]: www.mercadanteadvocacia.com - Telefones: 11-4123-0337 e 11-9.4190-3774 (cel. Vivo) - perfil também visualizado em: ivanmercadante.jusbrasil.com.br

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