Um casal de adquirentes de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Vila Nova Sabará Praça Alvorada, na zona sul da cidade de São Paulo, perante a incorporadora Rossi (o nome da SPE era: Jetirana Empreendimentos S/A.), obteve vitória perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, através da manutenção da sentença de primeira instância que havia decretado a rescisão do “Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda” por ato dos compradores que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, determinando à incorporadora a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária retroativa (desde o pagamento das parcelas) e com juros legais de 1% a.m. a partir da data da citação até o momento da efetiva devolução.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em março de 2012, quando então os compradores assinaram o contrato perante a incorporadora.
Passados cerca de 3 anos da data da compra, os adquirentes não mais conseguiram arcar com o pagamento das parcelas e procuraram pela incorporadora, a fim de obter o distrato amigável do negócio. Para sua surpresa, foram informados pelo depto. financeiro da incorporadora de que até seria possível o cancelamento do negócio, porém, dos valores pagos em contrato, devolveria apenas o equivalente a 30% (trinta por cento) dos valores pagos.
Incrédulos com a resposta da incorporadora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos compradores, bem como a condenação da incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos.
A Juíza de Direito da 29ª Vara Cível, Dra. Laura de Mattos Almeida, em decisão datada de 22 de novembro de 2016, afirmou textualmente que, de fato, os compradores tinham o direito à rescisão do negócio por insuportabilidade financeira e a incorporadora deveria restituir boa parte das importâncias pagas, condenando-a em primeira instância na restituição à vista do equivalente a 90% (noventa por cento) dos valores pagos em contrato, acrescido de correção monetária desde a data de cada pagamento (correção monetária retroativa) e com juros legais de 1% a.m. a partir da data da citação até o momento da efetiva devolução.
Como de praxe, a incorporadora, inconformada com a sentença proferida na primeira instância, decidiu seguir com o processo mediante recurso de apelação interposto perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
Recurso processado e devidamente distribuído perante a 7ª Câmara de Direito Privado, tendo como Relator o Desembargador Luiz Antonio Costa, acompanhado dos Desembargadores Miguel Brandi e Luis Mario Galbetti, para analisar se a Juíza de Direito na primeira instância agiu corretamente ou não ao condenar a incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos em contrato.
Por votação unânime datada de 23 de março de 2017, os Desembargadores entenderam por bem manter integralmente a sentença de primeira instância para condenar a incorporadora na devolução do equivalente a 90% (noventa por cento) dos valores pagos em contrato, acrescidos de correção monetária retroativa desde o pagamento de cada parcela e com juros de 1% a.m. a partir da data da citação até a data da efetiva devolução.
Para o Desembargador Relator, com a rescisão do negócio motivada por ato do comprador, as partes devem retornar ao estado anterior à compra, observando que no caso em análise a incorporadora deve devolver parte considerável dos valores pagos pelo comprador, uma vez que este sequer tomou posse do imóvel, o que não gera grandes despesas para a incorporadora.
Nas palavras do Desembargador:
- “O STJ consolidou seu entendimento de que a denúncia de compromisso de compra e venda pelo vendedor justifica a perda entre 10 e 25% do valor pago, sob pena de violação da proibição de abusividade (CDC 51 IV).
- O percentual de retenção estabelecido pelo acórdão recorrido em 20% dos valores pagos, não destoa da atual jurisprudência desta Corte que, em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos, sendo que a fixação desse percentual foi analisada de acordo com as peculiaridades do caso concreto, não sendo viável a sua revisão nesta instância extraordinária, sob pena de afronta à Súmula 7/STJ (AgInt no AREsp 952.241/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. em 22.11.2016 pela 3ª T.).
- No caso sob análise, os Apelados pagaram cerca de R$107.000,00 e a Apelante pretendia reter 15% do valor pago. Entendo que o percentual pretendido é abusivo considerando que (1) representa cerca de R$5.350,00, (2) o imóvel sequer foi entregue aos Apelados, permanecendo a Apelante com a possibilidade de vendê-lo a outrem, (3) os Apelados já perderam cerca de R$14.000,00 em corretagem (cf. fls. 52), (4) a Apelante não provou absolutamente suas despesas com o negócio, como lhe cabia (CPC 373 II), concluindo-se que o percentual fixado na sentença indeniza suficientemente o prejuízo da Apelante com a extinção do contrato.
- Destarte, entendo correta a sentença, que proponho seja mantida, com ratificação de seus fundamentos como permite o art. 252 do RITJESP.
- Isso posto, pelo meu voto, nego provimento ao Recurso.”
Ao final, por votação unânime, os Desembargadores da 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo negaram provimento ao recurso de apelação interposto pela incorporadora para o fim de manter a sentença que a condenou em primeira instância na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos, acrescido de correção monetária retroativa desde cada desembolso e com juros de 1% a.m. a partir da citação até o momento da efetiva devolução.
Processo nº 1035745-96.2015.8.26.0002
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
