Um adquirente de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Line SP Conceição, na zona sul da cidade de São Paulo, perante a incorporadora Trisul (o nome da SPE era: Trisul Myristica Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.), obteve vitória perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, através da manutenção da sentença de primeira instância que havia decretado a rescisão do “Contrato de Compromisso de Venda e Compra” por ato do comprador que já não mais suportava arcar com o pagamento das parcelas, determinando à incorporadora a devolução à vista de 80% sobre os valores pagos em Contrato e 100% das comissões de corretagem, tudo acrescido de correção monetária retroativa (desde o pagamento das parcelas) e com juros legais de 1% a.m. a partir da data da citação até o momento da efetiva devolução.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em abril de 2014, quando então o comprador assinou o contrato perante a incorporadora.
Passados cerca de 1,5 ano da data da compra, o adquirente não mais conseguiu arcar com o pagamento das parcelas e procurou pela incorporadora, a fim de obter o distrato amigável do negócio. Para sua surpresa, foi informado pelo depto. financeiro da incorporadora de que até seria possível o cancelamento do negócio, porém, dos valores pagos em contrato, devolveria apenas o equivalente a 30% (trinta por cento) dos valores pagos e negou a devolução das comissões de corretagem.
Incrédulos com a resposta da incorporadora, o comprador procurou o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato do comprador, bem como a condenação da incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos e a integralidade da comissão de corretagem.
O Juiz de Direito da 11ª Vara Cível, Dr. Eduardo Palma Pellegrinelli, em decisão datada de 31 de agosto de 2015, afirmou textualmente que, de fato, o comprador tinha o direito à rescisão do negócio por insuportabilidade financeira e a incorporadora deveria restituir boa parte das importâncias pagas, condenando-a em primeira instância na restituição à vista do equivalente a 80% (oitenta por cento) dos valores pagos em contrato e a totalidade dos valores pagos a título de comissão de corretagem, acrescidos de correção monetária desde a data de cada pagamento (correção monetária retroativa) e com juros legais de 1% a.m. a partir da data da citação até o momento da efetiva devolução.
Inconformada com a sentença proferida na primeira instância, a incorporadora decidiu seguir com o processo mediante recurso de apelação interposto perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
Recurso processado e devidamente distribuído perante a 10ª Câmara de Direito Privado, tendo como Relator o Desembargador J. B. Paula Lima, acompanhado dos Desembargadores João Carlos Saletti e Araldo Telles, para analisar se o Juiz de Direito na primeira instância agiu corretamente ou não ao condenar a incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos em contrato e a totalidade da comissão de corretagem.
Por votação unânime datada de 21 de março de 2017, os Desembargadores entenderam por bem manter integralmente a sentença de primeira instância para condenar a incorporadora na devolução do equivalente a 80% (oitenta por cento) dos valores pagos em contrato, além da integralidade da comissão e corretagem, acrescidos de correção monetária retroativa desde o pagamento de cada parcela e com juros de 1% a.m. a partir da data da citação até a data da efetiva devolução.
Para o Desembargador Relator, com a rescisão do negócio motivada por ato do comprador, as partes devem retornar ao estado anterior à compra, observando que no caso em análise a incorporadora deve devolver parte considerável dos valores pagos pelo comprador, uma vez que este sequer tomou posse do imóvel, o que não gera grandes despesas para a incorporadora.
Também afirmou que era o caso de devolução da comissão de corretagem, uma vez que o comprador não foi devidamente informado sobre sua cobrança, o que afrontou o entendimento firmado em Brasília pelo STJ, no dia 24/08/2016, sendo salutar que a incorporadora devolvesse integralmente aqueles valores que foram indevidamente pagos.
Nas palavras do Desembargador:
- “No tocante ao serviço de corretagem, em decorrência de contratos imobiliários, mormente aqueles envolvendo imóvel na planta, com compra em stand de vendas, mister observar que, usualmente, o contrato de corretagem é estabelecido entre o vendedor e o corretor, ao passo que o negócio jurídico principal é celebrado entre o vendedor e o terceiro interessado na realização do negócio, isto é, o comprador.
- Em suma, não há relação contratual direta entre o corretor e o terceiro adquirente. Logo, em princípio, cabe ao vendedor incumbente pagar a comissão de corretagem.
- Todavia, consoante entendimento esposado pelo C. STJ no julgamento do REsp nº. 1.599.511/SP, é válida a cláusula que transfere para o adquirente a obrigação de pagar a comissão de corretagem, exigindo-se apenas transparência nessa atribuição.
- No caso em apreço, embora o item 08 do instrumento do contrato estabeleça que “o(s) promissário(s) comprador(es) tem ciência que o valor de face deste contrato, constante do item 04 supra, trata-se de valor líquido da venda, visto que, houve a contratação da prestação de serviços de intermediação imobiliária, e o valor pago por referida intermediação, foi abatido do valor bruto da venda e pago diretamente à empresa de intermediação imobiliário e corretores, conforme instrumento firmado em apartado”, não há discriminação destacada do efetivo valor da comissão de corretagem, menos ainda contrato de intermediação em separado, tornando imperiosa a devolução dos valores desembolsados a esse título (fls. 65/66 e 69/98).
- No mais, consta no instrumento, especialmente na cláusula 5.3.1, “b”, que “fica assegurado ao COMPRADOR a devolução mínima de 20% dos valores pagos, reajustados, condicionada à inexistência de qualquer procedimento judicial que causa a indisponibilidade do bem, pois, isto ocorrendo, o COMPRADOR ficará sujeito ao ressarcimento, à VENDEDORA, de 1% (um por cento) ao mês sobre o valor atualizado do imóvel, enquanto perdurar a indisponibilidade, indenização esta que poderá consumir o valor mínimo assegurado para a devolução”.
- Entretanto, referida cláusula é nula de pleno direito, porquanto estabelece, nos termos do artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor, obrigação iníqua, abusiva, colocando o consumidor em desvantagem exagerada, além de estar em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor (incisos IV e XV), demandando a intervenção judicial para repor os contratantes em condição paritária, respeitada a equidade.
- É do entendimento deste E. Tribunal de Justiça de São Paulo que, uma vez rescindido o compromisso de compra e venda, as partes retornam ao status quo ante, cabendo à compromissária vendedora a obrigação de restituir as parcelas recebidas, admitindo-se a compensação com os gastos próprios de administração e propaganda feitas pelo compromissário vendedor.
- Esse posicionamento resultou na Súmula nº 1 aprovada pelo Órgão Especial em sessão de 23 de junho de 2010 e publicada no Diário Oficial em 06 de julho de 2010.
- Feitas tais considerações, de rigor a manutenção da sentença, com a devolução de 80% (oitenta por cento) das parcelas, referentes ao preço da unidade, comprovadamente pagas, na esteira de remansosa jurisprudência deste Tribunal Bandeirante, conforme entendimento sedimentado desta 10ª Câmara de Direito Privado.
- Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.”
Ao final, por votação unânime, os Desembargadores da 10ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo negaram provimento ao recurso de apelação interposto pela incorporadora para o fim de manter a sentença que a condenou em primeira instância na restituição à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos em contrato e 100% (cem por cento) dos valores pagos a título de comissão de corretagem, tudo acrescido de correção monetária retroativa desde cada desembolso e com juros de 1% a.m. a partir da citação até o momento da efetiva devolução.
Processo nº 1020111-57.2015.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
