Dois compradores de unidades residenciais na planta no empreendimento denominado Condomínio M.O.B., no bairro da Vila Sônia, em São Paulo, perante a incorporadora ECON (o nome da SPE era: Projeto Imobiliário A 10 Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra de quatro “Contratos de Compromisso de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês desde a data da citação.
A aquisição dos projetos de imóveis na planta ocorreu em dezembro de 2012, quando então os pretensos compradores assinaram os contratos perante a incorporadora. Após cerca de 3 anos pagando as parcelas, optaram por não mais seguir com os contratos e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria o equivalente a 60% (sessenta por cento) dos valores pagos em contrato. Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento dos negócios por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
O Juiz de Direito da 6ª Vara Cível, Dr. José Antonio Lavouras Haicki, em sentença datada de 27 de março de 2017, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir os Contratos por ato dos compradores e condenou a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês contados da data da citação.
O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato, sendo aplicado as penalidades previstas em contrato, desde que não se afigurem abusivas nos termos do Código de Defesa do Consumidor e com base no entendimento jurisprudencial dominante sobre a matéria.
Nas palavras do magistrado:
- “É bem verdade que há no contrato o capítulo 7º e suas cláusulas (cf. fls. 64/68) estipulando que, no caso de rescisão unilateral do contrato pelos compromissários compradores, estes deverão arcar com o pagamento não só dos dispêndios que teve a promitente vendedora com informes publicitários e a administração do empreendimento imobiliário ao qual pertencem as unidades condominiais cuja venda prometeu aos Suplicantes, mas, também, com a multa prevista na cláusula penal. Entrementes, tal cláusula contratual, à claridade dos preceitos e princípios da Lei Protetiva do Consumidor, todos de ordem pública, e, pois, cogentes, é nula pleno jure, sobretudo porque a sua aplicação, no caso específico dos Autores, colocá-los-ia em situação de desvantagem e onerosidade excessiva na relação jurídica contratual objeto desta demanda, posto que, se tiverem de arcar com o pagamento de todos as verbas estipuladas na cláusula ora sob análise, isso implicará, sem sombra de dúvida, em enriquecimento sem causa e, pois, ilícito, da Requerida, o que, como é cediço, é defeso em nosso sistema jurídico positivo, mais precisamente pelo artigo 884 do Código Civil vigente, isso em decorrência de, com a valorização, no mercado imobiliário, dos imóveis compromissados à venda, nenhum prejuízo experimentará, visto que, com a rescisão contratual, poderá renegociar esses bens de raiz, auferindo um lucro superior àquele que teve quando contratou com os Promoventes, o que se afirma com base nas regras ordinárias de experiência comum, na lógica ordinária das coisas (cf. o artigo 375 da Lei de Rito de 2015), invariavelmente secundadas e referendadas pelo que usualmente acontece na vida relacional em sociedade (quod plerumque accidit), cabendo anotar, à guisa de reforço argumentativo, que os compromissários compradores sequer chegaram a ser imitidos na posse das unidades autônomas cuja venda lhes foi compromissada pela Demandada, eis que suas chaves ainda não lhes haviam sido entregues quando desistiram do negócio que celebraram com a construtora e incorporadora Projeto Imobiliário A 10 Ltda. (Econ).
- Nessa cadência, é do sentir deste Julgador que a quantia que deve ser restituída aos Acionantes pela sociedade empresária ora acionada, mesmo em tendo partido deles a iniciativa de rescindir o contrato objeto desta ação, não pode, absolutamente, ficar aquém do percentual de 90% (noventa por cento) do montante que efetivamente despenderam a título de pagamento de parte das prestações dos financiamentos que lhes foi concedido, montante especificado na prefacial, cumprindo insistir que entendimento diverso colocaria os Autores em situação manifesta e ostensivamente desvantajosa, gerando situação configuradora da onerosidade excessiva de que trata o inciso III do § 1º do artigo 51 do Código de Proteção e Defesa e Proteção do Consumidor, e dando azo, por conseguinte, a teor do inciso IV do caput daquele preceptivo legal, à nulidade da cláusula à qual reportou-se este Juízo linhas acima.
- Nessa ordem de reflexão, impende, na esteira e a reboque da mais abalizada jurisprudência indígena, inclusive dos egrégios Superior Tribunal de Justiça - STJ e do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo o que, de resto, foi demonstrado à saciedade pelos Suplicantes, que o quantum a ser-lhes repetido corresponda a 90% (noventa por cento) do total que desembolsaram até a data na qual suspenderam o pagamento das parcelas do financiamento, o qual deverá ser corrigido monetariamente a partir das datas em que se consolidaram as quitações das respectivas parcelas e pela Tabela Prática para Cálculo de Atualização Monetária de Débitos Judiciais do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, além de experimentar a incidência de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês desde o ato citatório.
- Como se vê, o pedido inaugural reúne condições de prosperar, sendo de rigor, sem mais delongas, o seu integral agasalhamento, que é o que será feito por este Julgador subsequentemente, sem mais delongas.
- Pelo que precede, e levando em consideração tudo o mais que destes autos consta, hei por bem em JULGAR PROCEDENTE a presente AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES, ajuizada contra a sociedade empresária PROJETO IMOBILIÁRIO A 10 LTDA. (ECON), igualmente qualificada, o que faço para o fim de:
- a) bloquear, ex officio, para os devidos fins de direito, nos termos do artigo 214, §§ 3º e 4º, da Lei Federal nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), as matrículas dos imóveis cuja venda foi compromissada pela Demandada aos Promoventes, providência que se nos afigura impostergável a fim de que fique assegurado aos compromissários compradores o efetivo recebimento do que lhes é devido mediante a penhora e o praceamento de in digitados bens de raiz na fase procedimental executória, isso na eventualidade de a promitente vendedora não cumprir voluntariamente e em espécie a ordem judicial de repetição de indébito; e
- b) declarar rescindido os Contratos Particulares de Compromisso de Venda e Compra de Imóvel e Outras Avenças firmados pelas partes litigantes nos idos de 08 de dezembro de 2012, tendo por objeto as unidades condominiais de nºs. 77, 88, 195 e 203 do empreendimento imobiliário denominado Condomínio M.O.B., localizado na Rua Antonio Júlio dos Santos, nº 580, Vila Sônia, nesta Comarca (cf. fls. 22/37), bem assim como para nulificar as suas cláusulas VIII e IX (cf. fls. 65/66), ficando a Requerida, com escápula no artigo 53 da Lei Federal nº 8.078, de 05 de fevereiro de 1950 (Código de Proteção e Defesa do Consumidor), condenada a devolver para os Autores, em parcela única, montante equivalente a 90% (noventa por cento) do somatório das prestações que efetivamente adimpliram até tomarem a decisão de resilir os contratos, devendo cada prestação ser corrigida monetariamente pela Tabela Prática para Cálculo de Atualização Monetária de Débitos Judiciais do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo desde as datas de seus respectivos desembolsos, além de sofrerem a incidência de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês (cf. os artigos 406 do Código Civil em vigor e 161 do Código Tributário Nacional), desde a data na qual consolidado o ato citatório até aquela do efetivo pagamento, tudo a ser apurado na fase procedimental de cumprimento de sentença nos termos e nos moldes dos artigos 509, § 2º, 513, ca-put e seu § 1º, 523, §§ 1º, 2º e 3º, e 524 da Lei de Rito de 2015.”
Processo nº 1127186-58.2015.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
