Um adquirente de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Residencial Joy, localizado na cidade de Santos, perante a incorporadora Sfera Engenharia (o nome da SPE era: Sferapositiva 01 Incorporação Imobiliária Ltda.), obteve vitória total na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Venda e Compra de unidade autônoma” por culpa exclusiva da incorporadora, que não foi capaz de entregar o imóvel dentro do prazo máximo por ela estabelecido em contrato, obtendo a devolução à vista de 100% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em setembro de 2012, sendo certo que o prazo máximo para a entrega do imóvel era até o mês de março de 2016, mas o auto de conclusão de obra ou “habite-se” não foi expedido pela Prefeitura local, restando ultrapassado em larga escala o prazo máximo para a conclusão das obras e consequente entrega do empreendimento.
Cansados de esperar pela entrega do imóvel, o comprador formalizou o pedido de distrato, mas a incorporadora limitava-se a informar que dos valores pagos em contrato, devolveria o equivalente a 50% (cinquenta por cento), obrigando-o a buscar auxílio perante o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Regional de Santo Amaro de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por culpa da incorporadora, bem como sua condenação na restituição integral dos valores pagos.
A Juíza de Direito da 5ª Vara Cível, Dra. Regina de Oliveira Marques, em sentença datada de 09 de maio de 2017, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por culpa da incorporadora, condenando-a na restituição à vista de 100% (cem por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que ultrapassado o prazo máximo previsto em contrato para a conclusão e efetiva entrega da unidade, surge para o comprador o direito de solicitar a rescisão do negócio e a consequente restituição integral dos valores pagos, sem qualquer chance de retenção de parte dos valores.
Nas palavras da magistrada:
- “O empreendimento tinha prazo para ser entregue em setembro/15, mais cento e oitenta dias do prazo legal de tolerância, com termo final em março/16.
- Não consta dos autos qualquer documento que comprove que o habite-se foi expedido, tampouco que a empresa ré concluiu a obra, disponibilizando o bem ao autor, restando que a notificação enviada pelo autor datou de abril/16 sem qualquer comprovante da requerida de que o imóvel compromissado pelo autor lhe estaria disponível, restando pueril a assertiva da ré de que a primeira prorrogação ainda estaria no prazo de tolerância, bastando verificar a documentação a folhas 56 que tal prorrogação se deu em 23/06/154, com prazo final de entrega para janeiro/16. A obra não foi terminada, conforme se depreende dos autos, restando que a requerida não apresentou qualquer documento comprobatório de sua obrigação. Nada justifica a não conclusão total das obras, configurando a total inadimplência da requerida.
- Não há se falar na espécie em caso fortuito ou força maior, pois ambos decorrem de dois elementos, o interno, de caráter objetivo - inevitabilidade do evento, e o externo, de caráter subjetivo - ausência de culpa.
- A inadimplência da ré está caracterizada uma vez que restou incontroverso o descumprimento do prazo previsto para conclusão das obras e, tratando-se de contrato em que os desembolsos foram motivados pelo interesse na aquisição de imóvel para moradia, existe, senão a urgência, uma expectativa de evolução do empreendimento que não foi atendida.
- A alegação de que houve obstáculos à edificação não afasta a culpa da ré, mas a reforça, na medida em que, antes da obtenção da viabilidade do negócio, colocou o empreendimento no mercado para a aquisição de consumidores.
- Nem se argumente que atraso foi devido a fatores alheios a vontade das requeridas (demora da Municipalidade em conceder alvará, habite-se, problemas ambientais etc), pois tais motivos não se mostram aptos a justificar um atraso de 18 meses, uma vez que esses fatos integram o risco do empreendimento, sendo inerente à própria atividade desenvolvida pelas rés, não podendo tal risco ser transferido à autora consumidora.
- Assim, a construção do imóvel do autor não pode ficar sujeita, independentemente da efetivação dos pagamentos, a circunstâncias que só dizem respeito à vendedora, ora ré, mesmo porque condição com este teor seria ilícita, já que priva de efeito o negócio jurídico e se sujeita ao puro arbítrio da ré; ou seja, seria potestativo (art. 122, do Código Civil).
- Agiu a requerida com negligência e imperícia na gestão de seus negócios, não entregando a unidade quando deveria pelo contrato firmado. Note-se que a ré se obrigou a entrega do imóvel em prazo certo, não tendo havido força maior ou caso fortuito que justificassem sua conduta de inércia quanto ao início da construção.
- Há, desta feita, o dever de devolver as parcelas pagas a tal título, corrigidas a partir da data do desembolso, pelo índice do contrato, com juros a contar da citação, sem quaisquer descontos por parte da ré como supra explicado..
- Isto posto e, considerando o que do mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE a ação, para:
- 1) DECLARAR RESCINDIDO o contrato firmado entre as partes por culpa da requerida;
- 2) CONDENAR a ré a devolver ao autor, à guisa de danos materiais, a totalidade dos valores por ele desembolsado e efetivamente comprovados nos autos, R$ 136.960,48, devidamente corrigidos pelo índice do contrato, desde o desembolso até o efetivo pagamento, acrescido de juros de 1% desde a citação, sem quaisquer descontos por parte da ré a título de despesas ou custas administrativas; de uma única vez.”
Processo nº 1016269-38.2016.8.26.0002
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
