Um casal de compradores de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Pujol Home, em São Paulo, perante a incorporadora Planik (o nome da SPE era: Planik 19 Empreendimento Imobiliário SPE Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 80% sobre os valores pagos em Contrato + 100% da taxa SATI, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em julho de 2013, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 2,5 anos pagando as parcelas, procuraram pela incorporadora para obter a rescisão amigável dos negócios.
Porém, a incorporadora informou que devolveria o equivalente a 40% (quarenta por cento) dos valores pagos em contrato. Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante a Comarca de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
O Juiz de Direito da 5ª Vara Cível, Dr. Gustavo Coube de Carvalho, em sentença datada de 15 de maio de 2017, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para condenar a incorporadora na restituição à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos em Contrato + 100% (cem por cento) da taxa SATI, acrescidos de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.
O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta, mesmo inadimplente, tem direito à devolução dos valores pagos, pois não pode existir locupletamento ilícito por parte da incorporadora.
Nas palavras do magistrado:
- “Passo a conhecer do pedido porque a questão de mérito trata de direito e de fatos incontroversos ou que se provam por documentos, não havendo necessidade de produção de prova técnica ou oral.
- Conforme tese definida no tema 938 Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.599.511/SP), é válida "cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem".
- Reconheceu o STJ, por outro lado, a "abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel".
- O valor de R$3.707,84, indicado na tabela de fls.67, deverá ser ressarcido, nos termos dos precedentes acima. Os demais pagamentos referem-se a comissões pelo serviço de corretagem que, segundo os precedentes acima, são devidas pelos compradores, que declararam no documento de fls.136/140 terem assumido a responsabilidade pelos pagamentos, que lá vieram suficientemente discriminados.
- Os autores admitem o inadimplemento por dificuldades financeiras. Ainda assim, têm direito de reaver parte do preço pago, nos termos da Súmula 1 do egrégio Tribunal de Justiça: "o compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.”
- Mostra-se exagerada, porém, a retenção prevista em contrato. No presente caso, em que não houve ocupação do imóvel, mostra-se adequado desconto de vinte por cento, a fim de indenizar o impacto negativo no planejamento financeiro da obra, cobrir despesas adicionais para recolocação da unidade à venda e ressarcir a incorporadora dos tributos incidentes sobre o negócio desfeito.
- Com isso, terão os autores direito de reaver R$83.101,66, pagos de uma só vez e acrescidos de juros de mora a partir da citação.
- Ante o exposto, julgo parcialmente procedente o pedido, declaro a rescisão do contrato e condeno a ré Planik 19 Empreendimento Imobiliário SPE Ltda. a pagar aos autores a quantia de R$86.809,50 (oitenta e seis mil, oitocentos e nove reais e cinquenta centavos), atualizada de cada desembolso com base na tabela oficial do TJSP e, a partir da citação, acrescida de juros de mora de um por cento (1%) ao mês.”
Processo nº 1043396-79.2015.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
