Um casal de adquirentes de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio London Residences, na zona sul da cidade de São Paulo, perante a incorporadora Even (o nome da SPE era: Even SP 66/11 Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, através da manutenção da sentença de primeira instância que havia decretado a rescisão do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato dos compradores que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, determinando à incorporadora a devolução à vista de 88% sobre os valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária desde a data do pagamento de cada parcela e juros legais de 1% (um por cento) a.m. a partir da data da citação até o momento da efetiva restituição dos valores.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em dezembro de 2012, quando então os compradores assinaram o contrato perante a incorporadora.
Passados cerca de 4 anos da data da compra, os adquirentes se viram impossibilitados de continuar a arcar com o pagamento das parcelas e procuraram pela incorporadora, a fim de obter o distrato amigável do negócio. Para sua surpresa, foram informados pelo depto. financeiro da incorporadora de que até seria possível o cancelamento do negócio, porém, dos valores pagos em contrato, devolveria o equivalente a 20% (vinte por cento) dos valores pagos.
Inconformados com a resposta da incorporadora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos compradores, bem como a condenação da incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos.
A Juíza de Direito da 3ª Vara Cível, Dra. Cristina Inokuti, em decisão datada de 23 de janeiro de 2017, afirmou textualmente que, de fato, os compradores tinham o direito à rescisão do negócio por insuportabilidade financeira e a incorporadora deveria restituir boa parte das importâncias pagas, condenando-a em primeira instância na restituição à vista do equivalente a 88% (oitenta e oito por cento) sobre todos os valores pagos em contrato, acrescido de correção monetária desde a data de cada pagamento (correção monetária retroativa) e juros legais de 1% a.m. a partir da citação até o momento da efetiva devolução.
Inconformada com a sentença proferida na primeira instância, a incorporadora decidiu seguir com o processo mediante recurso de apelação interposto perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
Recurso processado e devidamente distribuído perante a 5ª Câmara de Direito Privado, tendo como Relator o Desembargador James Siano, acompanhado dos Desembargadores Fábio Podestá e Moreira Viegas, para analisar se a Juíza de Direito na primeira instância agiu corretamente ou não ao condenar a incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos em contrato.
Por votação unânime datada de 18 de maio de 2017, os Desembargadores entenderam por bem manter a sentença de primeira instância, para o fim de permitir que a incorporadora retivesse o equivalente a 12% (doze por cento) dos valores pagos em contrato, devendo restituir o correspondente a 88% (oitenta e oito por cento). Os Desembargadores apenas determinaram a incidência dos juros legais de 1% a.m. a partir do trânsito em julgado da decisão até o momento da efetiva devolução.
Para o Desembargador Relator, com a rescisão do negócio motivada por ato do comprador, as partes devem retornar ao estado anterior à compra, observando que no caso em análise a incorporadora deve devolver parte considerável dos valores pagos pelos compradores, uma vez que sequer tomaram posse do imóvel, o que não gera grandes despesas para a incorporadora.
Nas palavras do Desembargador:
- “O distrato pelos compromissários compradores é possível, entretanto, não pode se dar com o perdimento integral dos valores pagos à promitente vendedora, que também não tem o direito de retê-los integralmente.
- O art. 53 do CDC, plenamente aplicável à hipótese vertente, nulifica de pleno direito eventuais cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor, no caso de rescisão por inadimplemento e retomada do imóvel.
- Diante desse cenário, neste caso, adequado se afigura o percentual de devolução de 88% das prestações pagas, encontrando supedâneo nos princípios da proporcionalidade, da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem causa justificada, devendo a ré reter o remanescente, a fim de compensar as despesas administrativas e com publicidade.
- Sobre o valor a ser ressarcido cabem juros de mora de 1% ao mês, mas somente após o trânsito em julgado, merecendo provimento o apelo, neste aspecto.
- O montante a ser devolvido deve levar em conta o valor de que dispuseram os autores pela modificação do projeto original, pois arcados pelos compromissário compradores.
- Ante o exposto, dá-se parcial provimento ao recurso.”
Ao final, por votação unânime, os Desembargadores da 5ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo mantiveram a condenação em primeira instância na devolução à vista de 88% (oitenta e oito por cento) dos valores pagos, acrescido de correção monetária retroativa desde cada desembolso, apenas concedendo parcial provimento ao recurso da incorporadora para estabelecer o marco inicial dos juros de 1% a.m. a partir do trânsito em julgado da decisão até o momento da efetiva devolução.
Processo nº 1092445-55.2016.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
