O caso teve origem na Cidade de São Paulo, onde um comprador que havia comparecido por livre e espontânea vontade nas dependências de um estande de vendas, a fim de adquirir um imóvel residencial perante a incorporadora Company (atual Brookfield), mediante atendimento prestado pela corretora FERNANDEZ MERA, tendo sido obrigado no pagamento da quantia de R$ 49.310,00, a título de suposta comissão de corretagem para inúmeras pessoas contratadas pela incorporadora, além da taxa denominada SATI no valor de R$ 9.078,08, tudo como condição prévia para ser autorizado na aquisição do projeto de apartamento na planta.
Inconformado com a cobrança nitidamente abusiva, o comprador decidiu ingressar no Poder Judiciário com ação de restituição de quantias indevidamente pagas.
Em primeira instância a ação de rescisão foi julgada apenas PARCIALMENTE PROCEDENTE em parte para condenar a corretora (Fernandez Mera) na devolução da taxa SATI. No entendimento equivocado da Juíza de Direito da 32ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, nada haveria de ilegal na cobrança da comissão de corretagem.
No entendimento da Juíza, Dra. Gabriela Fragoso Calasso Costa:
“Venho decidindo, de forma reiterada, que a comissão de corretagem é devida nos casos de vendas de apartamentos em stands, porque os corretores aproximam as partes e têm o direito de ser remunerados por seu trabalho. Ademais, a praxe mercadológica permite que a comissão que ordinariamente deveria ser paga pelas vendedoras seja embutida no preço e repassada aos compradores, de forma direta ou indireta. Não se trata de prática abusiva, de modo que não há como declarar a sua nulidade.
No caso em tela, o autor sabia que teria que pagar a comissão à imobiliária FERNANDEZ MERA, porque confessou na inicial que foi atendido por uma corretora pertencente aos quadros da citada empresa.”
Contudo, o entendimento esposado pela ilustre magistrada estava mesmo em dissonância com o que vem decidindo, reiteradamente, diga-se de passagem, pelas Câmaras de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. E em que pese o entendimento contemporâneo da jurisprudência mais recente ter sido apresentado nos autos da ação, a Juíza não ficou convencida, o que motivou por parte do comprador a interposição de recurso de apelação, a fim de que a sentença fosse alterada para a procedência total do pedido de restituição.
Vale destacar que no caso em comento também a Fernandez Mera optou por recorrer, destacando a inútil tese de suposta ocorrência de prescrição trienal para o pedido, sendo isso devidamente rechaçado pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, para o qual o prazo de prescrição não é de apenas 3 (três) anos, mas sim de até 10 (dez) anos para o comprador de imóvel na planta procurar o Judiciário e reaver o pagamento indevido a título de suposta comissão de corretagem e taxa SATI.
Os recursos foram julgados pela 10ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, tendo como Relator o Desembargador J.B. Paula Lima.
Nas palavras do Relator sobre a falaciosa argumentação da corretora no sentido de prescrição trienal:
“Primeiramente, o contrato de compra e venda entre as partes foi celebrado em novembro de 2007, ajuizada a presente demanda em março de 2015.
Com efeito, não se aplica ao caso sob exame o artigo 206, §3º, inciso IV, do Código Civil, que prevê prazo prescricional de três anos para exercício da pretensão de ressarcimento do enriquecimento sem causa, porquanto o pedido de devolução formulado pelo autor, no tocante às comissões de corretagem e serviço imobiliário tem como fundamento a violação de dispositivos do Código de Defesa do Consumidor, sendo aplicável, assim, o prazo prescricional geral de dez anos, estabelecido no artigo 205 do Código Civil, dada a ausência de regra específica.De início, cumpre ressaltar que não se verificou a prescrição em relação ao pedido de restituição da comissão de corretagem. O autor celebrou contrato de compra e venda e ajustou o pagamento da comissão de corretagem com a requerida na data de 06 de janeiro de 2012 (fls. 26/47), tendo ajuizado a demanda em 23 de abril de 2015.”
Sobre a notória ilegalidade na cobrança de comissão de corretagem e também a taxa SATI para o comprador (consumidor) de imóvel na planta, o Desembargador foi contundente:
“A mera existência de previsão contratual dos serviços de corretagem e assessoria técnico-imobiliária (SATI) não torna legítima, de per si, sua cobrança.
O ordenamento jurídico pátrio veda cláusulas contratuais abusivas, e a jurisprudência tem reconhecido a abusividade de referida cláusula contratual por transferir ao consumidor risco inerente à atividade do prestador de serviço.
No mais, a contratação forçada, imposta ao comprador do imóvel, representa prática abusiva e está expressamente definida no artigo 39, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor como “venda casada”. Desse modo, o consumidor não tem escolha e acaba por aceitar as condições impostas ilicitamente pelo vendedor e seus prepostos.
Ora, o artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor estabelece nulidade, de pleno direito, das cláusulas que obriguem o consumidor a ressarcir custos para a realização dos negócios. Tal disposto aplica-se ao caso concreto, pois, a empreendedora repassa o custo de intermediação, ou parte dele, ao consumidor.
Daí resulta a inexigibilidade dos valores pagos pelo adquirente a titulo de comissão de corretagem e assessoria técnico-imobiliária (SATI), de rigor a repetição.”
Ao final, os Desembargadores da 10ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo decidiu, por votação unânime, reformou a equivocada sentença de primeiro grau para fazer constar a legítima procedência do pedido de restituição integral e à vista dos valores indevidamente pagos pelo comprador a título de suposta comissão de corretagem (R$ 49.310,00) e taxa SATI (R$ 9.078,08), tudo acrescido de correção monetária desde a época do pagamento (dez/2007!) + juros legais de 1% ao mês até o mês da efetiva restituição.
Processo nº 1022728-87.2015.8.26.0100 (arquivo de jurisprudência selecionada do escritório Mercadante Advocacia)
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
Veja a íntegra da decisão judicial em: https://mercadanteadvocacia.com/decisao/restituicao-de-comissao-de-corretagem-e-taxa-sati/
O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
