Um adquirente de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Edifício You Parada Inglesa, localizado na Rua Vicenza, nº 171, no bairro Parada Inglesa, na Cidade de São Paulo, perante a incorporadora YOU (o nome da SPE era: North You Empreendimento Imobiliário Ltda.), obteve vitória perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, através da manutenção da sentença de primeira instância que havia decretado a rescisão do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato do comprador que já não mais suportava arcar com o pagamento das parcelas, determinando à incorporadora a devolução à vista de 80% sobre os valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária desde a data do pagamento de cada parcela e juros legais de 1% (um por cento) a.m. a partir da data da citação até o momento da efetiva restituição dos valores.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em fevereiro de 2014, quando então o comprador assinou o contrato perante a incorporadora.
Passados cerca de 2 anos da data da compra, o adquirente se viu impossibilitado de continuar a arcar com o pagamento das parcelas e procurou pela incorporadora, a fim de obter o distrato amigável do negócio. Para sua surpresa, foi informado pelo depto. financeiro da incorporadora de que restituiria apenas o equivalente a 60% (sessenta por cento) dos valores pagos em Contrato, sem nenhuma correção monetária e de forma parcelada.
Inconformado com a resposta da incorporadora, o comprador procurou o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato do comprador, bem como a condenação da incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos.
O Juiz de Direito da 5ª Vara Cível, Dr. Gustavo Coube de Carvalho, em decisão datada de 23 de março de 2017, afirmou que, de fato, o comprador tinha direito à rescisão do negócio por insuportabilidade financeira e a incorporadora deveria restituir boa parte das importâncias pagas, condenando-a em primeira instância na restituição à vista do equivalente a 80% (oitenta por cento) dos valores pagos em contrato, acrescido de correção monetária desde a data de cada pagamento (correção monetária retroativa) e juros legais de 1% a.m. a partir da data da citação até o momento da efetiva devolução.
Inconformada com a sentença proferida na primeira instância, a incorporadora decidiu seguir com o processo mediante recurso de apelação interposto perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
Recurso processado e devidamente distribuído perante a 9ª Câmara de Direito Privado, tendo como Relator o Desembargador Piva Rodrigues, para analisar se o Juiz de Direito na primeira instância agiu corretamente ou não ao condenar a incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos em contrato.
Por votação unânime datada de 28 de novembro de 2017, os Desembargadores entenderam por bem manter integralmente a sentença de primeira instância, para o fim de permitir que a incorporadora retivesse o equivalente a 20% (vinte por cento) dos valores pagos em contrato, devendo restituir o correspondente a 80% (oitenta por cento).
Para o Desembargador Relator, com a rescisão do negócio motivada por ato do comprador, as partes devem retornar ao estado anterior à compra, observando que no caso em análise a incorporadora deve devolver parte considerável dos valores pagos pelo comprador, uma vez que sequer tomou posse do imóvel, o que não gera grandes despesas para a incorporadora.
Nas palavras do Desembargador:
- “Ainda que sejam os autores responsáveis pelo desfazimento do negócio, em se tratando de relação submetida à proteção do Código de Defesa do Consumidor, as consequências pactuadas só podem subsistir uma vez reconhecida a sua compatibilidade com o referido sistema protetivo.
- No caso em tela verifica-se abusividade na disciplina contratual prevista nos instrumentos celebrados entre as partes, que acarreta retenção de valor superior a 30% dos valores pagos pelo autor.
- Ocorre que, os artigos 51, incisos II e IV, e 53, caput, da Lei 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor) permitem ao promissário comprador requerer o desfazimento do ajuste e a devolução do que já foi pago, considerando nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam nesses contratos obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade.
- Até porque, a extinção do contrato permitirá à promitente vendedora renegociar o imóvel no mercado imobiliário. Se o imóvel, uma vez de volta à disponibilidade da ré, há de ser renegociado e gerar, para esta, novos dividendos, constituiria enriquecimento sem causa a não restituição dos valores despendidos pelos autores, algo que deve ser repelido pelo Direito.
- É certo que a devolução não deve ser integral, pois, tratando-se de resilição contratual por iniciativa dos promitentes compradores, a devolução deve ocorrer com retenção parcial a título de indenização por despesas administrativas e operacionais havidas.
- Esta Nona Câmara de Direito Privado tem entendido que, em casos como o presente, em que não se desincumbiu a promitente vendedora de comprovar maiores danos materiais, e considerando o valor já arcado pelo comprador, no caso R$154.500,75 seria devida a retenção do equivalente a 10% das parcelas pagas diretamente à promitente vendedora, percentual este tido como suficiente para o ressarcimento de possíveis perdas e danos e de todas as despesas administrativas.
- No caso, foi fixada retenção de 20%, sem recurso pelo autor, de modo que o valor deve ser mantido, jamais majorado, como pretende a ré.
- No que se refere à incidência de juros de mora sobre os valores a serem devolvidos, cuidando-se de responsabilidade contratual, impõe-se a aplicação do artigo 240, caput, do Código de Processo Civil de 2015 (correspondente ao artigo 219 do Código de Processo Civil de 1973), bem como do artigo 405 do Código Civil.
- Tendo em vista que os juros são devidos em razão da mora e que, nos termos dos dispositivos acima citados, a citação válida é suficiente para constituir em mora o devedor, necessária a conclusão que os juros, no caso, são devidos a contar da citação.
- Fica, destarte, mantida a sentença por seus próprios e jurídicos fundamentos, nos termos do artigo 252 do Regimento Interno do Tribunal de Justiça de São Paulo.
- Por tais fundamentos, nega-se provimento ao recurso.”
Ao final, por votação unânime, os Desembargadores da 9ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo negaram provimento ao recurso de apelação interposto pela incorporadora para o fim de manter a condenação em primeira instância na devolução à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos, acrescido de correção monetária retroativa desde cada desembolso e com juros de 1% a.m. a partir da citação até o momento da efetiva devolução.
Processo nº 1059199-68.2016.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.