Um adquirente de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Edifício Assembleia One, localizado na Rua da Assembleia, nº 85, região central na Cidade do Rio de Janeiro, perante a incorporadora EVEN (o nome da SPE era: Volens Even Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, através da manutenção da sentença de primeira instância que havia decretado a rescisão do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato do comprador que já não mais suportava arcar com o pagamento das parcelas, determinando à incorporadora a devolução à vista de 80% sobre os valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária desde o pagamento de cada parcela (correção monetária retroativa) e com juros legais de 1% (um por cento) a.m. até o momento da efetiva restituição dos valores.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em fevereiro de 2014, quando então o comprador assinou o contrato perante a incorporadora.
Passados cerca de 2,5 anos da data da compra, o adquirente se viu impossibilitado de continuar a arcar com o pagamento das parcelas e procurou pela incorporadora, a fim de obter o distrato amigável do negócio. Porém, a incorporadora informou que devolveria o equivalente a 20% (vinte por cento) dos valores pagos em contrato, sem correção monetária.
Inconformado com a resposta obtida perante a vendedora, o comprador procurou o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato do comprador, bem como a condenação da incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos.
A Juíza de Direito da 40ª Vara Cível, Dra. Priscilla Buso Faccinetto, em decisão datada de 23 de agosto de 2016, afirmou que tendo em vista que o imóvel ainda estava em construção e não houve sequer posse do comprador, de modo que a incorporadora poderia alienar a unidade a terceiros sem qualquer prejuízo, entendeu que o percentual de 20% de retenção mostrava-se razoável, sendo devida a restituição de 80% dos valores pagos.
Inconformada com a sentença proferida na primeira instância, a incorporadora decidiu seguir com o processo mediante recurso de apelação interposto perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
Recurso processado e devidamente distribuído perante a 8ª Câmara de Direito Privado, tendo como Relator o Desembargador Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho, acompanhado dos Desembargadores Silvério da Silva e Theodureto Camargo, para analisar se a Juíza de Direito na primeira instância agiu corretamente ou não ao condenar a incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos em contrato.
Por votação unânime datada de 19 de março de 2018, os Desembargadores entenderam por bem manter a sentença de primeira instância, para o fim de permitir que a incorporadora retivesse o equivalente a 20% (vinte por cento) dos valores pagos em contrato, devendo restituir o correspondente a 80% (oitenta por cento).
Para o Desembargador Relator, com a rescisão do negócio motivada por ato do comprador, as partes devem retornar ao estado anterior à compra, observando que no caso em análise a incorporadora deve devolver parte considerável dos valores pagos pelo comprador, uma vez que sequer tomou posse do imóvel, o que não gera grandes despesas para a incorporadora.
Nas palavras do Desembargador:
- “Esta C. Corte consolidou o entendimento no sentido de que rescindido o contrato, ainda que por incapacidade econômica dos compradores, as partes devem ser imediatamente restituídas ao estado anterior, evitando-se o enriquecimento sem causa e afronta aos artigos 51, inciso IV, § 1º e 53 do Código de Defesa do Consumidor.
- Ressalte-se que a vendedora poderá alienar novamente o imóvel em preço superior, haja vista o transcurso do tempo em período de alta valorização do mercado imobiliário, ressalvados os casos excepcionais.
- Observa-se da leitura do contrato celebrado entre as partes que a cláusula VIII é abusiva (fls. 140), eis que estabelece a devolução das parcelas em percentual desproporcional, nos termos dos artigos 51, inciso IV, § 1º e 53 do Código de Defesa do Consumidor.
- Feitas tais considerações, se mantém o percentual de devolução fixado na r. sentença de 80% das parcelas pagas.
- Contudo, inadmissível a devolução parcelada dos valores, requerimento que contraria o enunciado pela Súmula n. 02 deste Tribunal: “A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel Contudo, inadmissível a devolução parcelada dos valores, requerimento que contraria o enunciado pela Súmula n. 02 deste Tribunal: “A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel.”
- No caso, a apelante não deu causa ao desfazimento do negócio jurídico. Ao contrário, foram os apelados - promissária compradores - quem postularam a resolução do contrato ao argumento da impossibilidade de continuar arcando com o pagamento das parcelas devidas.
- Assim, de acordo com o art. 394 do Código Civil, “considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou convenção estabelecer”.
- Portanto, nesse caso, os juros de mora incidirão a partir do trânsito em julgado da demanda.
- Dessa forma, os juros de mora dos valores a serem restituídos passarão a fluir apenas com o trânsito em julgado, consoante reiterado entendimento do C. STJ e desta Corte.
- No mais, não se mostra razoável seja vinculado a prestação de caução à liberação do imóvel para comercialização pela apelante, vem que a liberação do imóvel é consequência do pedido do apelado de rescisão do contrato.
- Em resumo, acolhe-se o pedido de que os juros de mora incidirão a partir do transito em julgado, bem como fica autorizado a comercialização do imóvel, sem prestação de caução, mantendo no mais a r. sentença.”
Ao final, por votação unânime, os Desembargadores da 8ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo deram parcial provimento ao recurso de apelação interposto pela incorporadora apenas para fixar a incidência dos juros a partir do trânsito em julgado e mantiveram a condenação em primeira instância na devolução à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos, acrescido de correção monetária e com juros de 1% a.m. até o momento da efetiva devolução.
Processo nº 1082517-46.2017.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.