Um casal de compradores de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Chácara Cantareira Residencial Clube, localizado na Rua Professora Virgília Rodrigues Alves de Carvalho Pinto, nº 158, no bairro do Tucuruvi, zona norte da Cidade de São Paulo, perante a incorporadora EZ TEC (o nome da SPE era: Miziara Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Contrato de Compromisso de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária retroativa a partir da data de cada pagamento + juros de 1% ao mês até a efetiva devolução.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em junho de 2013, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 2 anos pagando as parcelas, decidiram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria apenas 30% (trinta por cento) dos valores pagos em contrato. Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
A Juíza de Direito da 14ª Vara Cível, Dra. Marcia Tessitore, em sentença datada de 04 de abril de 2018, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores e condenou a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde a data de cada desembolso das parcelas + juros de 1% ao mês até a efetiva devolução.
A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor considera nula cláusulas contratuais em promessa de compra e venda de imóveis ou móveis que estipulem a perda total das prestações pagas em benefício do vendedor, em casos de inadimplemento do comprador e a jurisprudência orientou-se no sentido de estabelecer um percentual para fazer frente às despesas suportadas pelo vendedor.
Nas palavras da magistrada:
- “O processo comporta julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. A matéria de fato foi provada por documentos e a que remanesce é de direito, não havendo necessidade de produção de prova oral.
- A questão de mérito é singela e já se acha, inclusive, sumulada, de modo que não comporta qualquer discussão sobre a quem imputar a responsabilidade pelo desfazimento do negócio jurídico.
- Confira-se:
- Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.
- Resta, portanto, apenas definir o percentual de restituição.
- O artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor considera nula cláusulas contratuais em promessa de compra e venda de imóveis ou móveis que estipulem a perda total das prestações pagas em benefício do vendedor, em casos de inadimplemento do comprador e a jurisprudência orientou-se no sentido de estabelecer um percentual para fazer frente às despesas suportadas pelo vendedor.
- Desse modo, e sem que o requerido prove a existência de gastos superiores ao limite de 10% do valor já recebido, parece adequado adotar esse índice para abatimento do valor a ser restituído ao autor.
- A restituição deve dar-se em conformidade com o enunciado da Súmula 02 do Tribunal de Justiça de São Paulo:
- Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.
- Ante ao exposto, julgo PROCEDENTE o pedido inicial para declarar rescindido o contrato firmado pelas partes, condenar a ré à devolução de R$ 163.688,07, correspondente a 90% dos valores pagos pelos autores, atualizados de acordo com a Tabela Prática para Cálculo de Atualização Monetária de Débitos Judiciais do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, a contar das datas dos respectivos desembolsos, e acrescidos de juros de mora à razão de 1% (um por cento) ao mês, a contar da data da citação.”
Processo nº 1042701-91.2016.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.