Um casal de compradores de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Tom Parque São Domingos, localizado na zona oeste da Cidade de São Paulo, perante a incorporadora Kallas (o nome da SPE era: Life Park Guarulhos Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária retroativa a partir da data de cada pagamento + juros de 1% ao mês até a efetiva devolução.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em dezembro de 2014, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 3 anos pagando as parcelas, decidiram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria apenas 40% (quarenta por cento) dos valores pagos em contrato. Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
O Juiz de Direito da 41ª Vara Cível, Dr. Marcelo Augusto Oliveira, em sentença datada de 10 de abril de 2018, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores e condenou a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde a data de cada desembolso das parcelas + juros de 1% ao mês até a efetiva devolução.
O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que em conformidade com a jurisprudência dominante do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, a taxa de retenção deve equivaler a 10% de todos os valores pagos.
Nas palavras do magistrado:
- “Os autores pedem a rescisão contratual cumulada com restituição do equivalente a 90% do valor que pagaram à requerida. A requerida não se opõe à rescisão, mas pretende limitar a restituição aos termos do contrato de promessa de venda e compra (fls. 26/43).
- Não obstante, considero que efetivamente os compradores fazem jus à devolução dos valores pagos, com desconto de uma taxa de retenção para fazer frente aos custos administrativos do vendedor.
- Foi aprovada pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça a Súmula 543, que no mesmo sentido dispõe:
- “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
- Em que pese haver disposição contratual regendo tal devolução, vislumbro ser tal regramento abusivo, por colocar em manifesta desvantagem os consumidores.
- Assim, em conformidade com a jurisprudência dominante do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, a taxa de retenção deve equivaler a 10% de todos os valores pagos.
- Nesse sentido:
- “Rescisão de compromisso de venda e compra c/c reintegração de posse- Preliminares afastadas- Inexistência de cerceamento de defesa- Não especificação na contestação das benfeitorias e acessões realizadas no lote, com vago pedido de indenização- Não especificação da abusividade das cláusulas que se pretende anular ou modificar. Necessidade de devolução das parcelas pagas pelos réus, fixada taxa de retenção em 10% - Apelação parcialmente provida.” (TJSP, recurso n. 5643594600)
- Ainda, acrescento que a devolução deve se dar em parcela única, segundo dispõe a Súmula nº 02 do TJSP:
- “A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição”.
- Considero, outrossim, indevido a retenção da taxa de decoração.
- A taxa de decoração possui a finalidade de adornar as áreas comuns do empreendimento.
- Ora, os autores sequer residiram no imóvel e buscam a rescisão previamente ao fato.
- Logo, não há relação de causalidade apta a manter a cobrança da taxa de decoração dos autores. E, inclusive, poderá ser cobrada novamente dos futuros proprietários do imóvel.
- Posto isso, JULGO PROCEDENTE a ação, com fulcro no art. 487, I, do NCPC, para o fim de:
- a) DECRETAR a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes e;
- b) CONDENAR a requerida a restituir R$ 71.812,10 (correspondente à 90% do valor pago pelo imóvel somado à taxa de decoração) aos autores, com correção monetária pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça a partir de 30.12.2017, incidindo juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação.”
Processo nº 1113089-82.2017.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.