Um adquirente de apartamento na planta no Condomínio Like Brooklin, em São Paulo, obteve vitória completa na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Contrato de Compromisso de Compra e Venda e outras avenças” por ato do próprio adquirente, que já não mais suportava arcar com as parcelas contratuais, obtendo a devolução à vista de 90% dos valores pagos em Contrato (R$ 253.202,00), MAIS 100% dos valores indevidamente pagos a título de suposta comissão de corretagem (R$ 24.346,00) e taxa SATI (R$ 1.400,00), tudo acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
Em 27 de agosto de 2012 o comprador decidido adquirir um imóvel residencial na planta da incorporadora GAFISA, na Cidade de São Paulo. Após cerca de 2,5 anos pagando as parcelas, decidiu procurar pela incorporadora a fim de obter o distrato amigável do negócio anteriormente celebrado e a devolução de grande parte dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou por e-mail datado de maio de 2015, que devolveria somente o equivalente a míseros 30% (trinta por cento) dos valores pagos em Contrato, recusando-se a restituir as comissões de corretagem e taxa denominada SATI.
Inconformado com o tratamento nitidamente ABUSIVO imposto pela vendedora, o comprador procurou a Justiça.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual em junho de 2015 perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato do adquirente, bem como a condenação da incorporadora na restituição do equivalente a 90% dos valores pagos em Contrato + 100% dos valores indevidamente pagos no início da compra e que foram destinados ao pagamento de supostas comissões de corretagem e taxa SATI em estande de vendas.
O Juiz de Direito da 11ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dr. Christopher Alexander Roisin, em sentença datada de 27 de julho de 2015, cerca de apenas 1,5 mês após o ajuizamento, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato do comprador, amparado pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a GAFISA na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, mais a restituição integral dos valores pagos indevidamente a título de suposta comissão de corretagem e taxa SATI, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
O Juiz fundamentou sua decisão (fabulosa, com 21 páginas!) no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato a qualquer tempo, independentemente de mora do credor ou do devedor (compradores), sendo certo que a vendedora deve restituir parte considerável dos valores pagos.
O Juiz também ponderou sobre a ILEGALIDADE na cobrança de valores destinados ao pagamento de supostas comissões de corretagem quando é o comprador que se dirige ao estande de vendas e decide por assinar o Contrato, não existindo intermediação imobiliária alguma a ponto de vinculá-lo no pagamento de pessoas alocadas no plantão de vendas e que sabidamente foram contratadas pela própria vendedora.
Nas palavras do magistrado, sobre a necessária restituição de 90% dos valores pagos:
- “O autor afirmou que pagou R$ 281,336,00 pelo imóvel até a data da propositura da ação, não estando inadimplente.
- Contudo, o autor confessou que não conseguirá arcar com as despesas contratuais, de modo que confessa que se tornará inadimplente, embora não esteja.
- Em caso de ocorrência de inadimplência, há cláusula específica sobre a dedução de valores em caso de rescisão contratual (cláusula 5.4 - fls. 44 e ss.).
- Referida cláusula é abusiva, devendo o montante ser limitado à multa rescisória de 10% (dez por cento) sobre o valor pago pelo consumidor, sob pena de afronta ao artigo 53, da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor).
- A restituição do valor devido, nos termos desta r. sentença, deverá ocorrer de uma só vez."
Sobre a ILEGALIDADE das comissões de corretagem e taxa SATI, assim sentenciou o magistrado:
- “Na interpretação jurídica dos fatos posto em juízo no que toca aos serviços de assessoria técnica imobiliária - SATI, este Magistrado tem a compreensão de sua abusividade; razão pela qual deve ser restituída. Isso porque a assessoria técnica, nada mais revela do que o dever do fornecedor de informar o consumidor sobre sua situação jurídica.
- Dessa forma, é inegavelmente abusiva a venda de serviço que está incluído nos deveres do fornecedor, como serviço autônomo.
- Em que pese haja o contrato, este revela-se mero engodo para a cobrança indevida, na medida em que as disposições contratuais não podem romper o equilíbrio negocial.
- Ora, o Direito não se coaduna com ações ou omissões que afrontem o dever de lealdade e de boa-fé objetiva.
- Posta a questão nestes termos, atendo ao objeto do contrato celebrado entre as partes, observa-se nítida sobreposição entre o seu conteúdo e aquele objeto do contrato de corretagem, o que importaria verdadeiro bis in indem no interesse exclusivo dos fornecedores.
- Isso porque as empresas atuam juntas, no mesmo espaço físico (estande de venda, v.g.) e envolvem o consumidor no momento da contratação, tolhendo-lhe a liberdade de escolha.
- Ora, um negócio está umbilicalmente atrelado ao outro.
- O pedido de restituição da comissão de corretagem igualmente prospera.
- Os corretores e a empresa imobiliária, em verdade, eram prepostos da ré para o fim de promover a venda do empreendimento que estava na planta.
- Não houve qualquer aproximação entre as partes. Os corretores eram meros vendedores de um produto e não foram contratados pelo autor, mas pela vendedora que, por isso, deve arcar com a sua remuneração.
- Assim, sendo indevido o pagamento, é inegável o dever de sua restituição.
- Diante do exposto, com fundamento no artigo 269, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE o pedido para: i) CONDENAR a ré a restituir ao autor as quantias pagas para aquisição do imóvel, de uma única vez, descontado o valor de 10% (dez por cento) cuja retenção foi declarada permitida nos termos da fundamentação, incidindo sobre elas correção monetária pela Tabela Prática do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo desde o desembolso até o efetivo pagamento, acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês (art. 406, CC c/c art. 161, §1º, CTN), a partir da citação (art. 219, CPC; e art. 405, CC); e ii) CONDENAR a ré a restituir ao(à)(s) autor(a)(es) as quantias pagas a título de comissão de corretagem e de serviços de assessoria técnica, no valor de R$ 24.346,00 e R$ 1.400,00, incidindo sobre ele correção monetária pela Tabela Prática do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo desde o desembolso até o efetivo pagamento, acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês (art. 406, CC c/c art. 161, §1º, CTN), a partir da citação (art. 219, CPC; e art. 405, CC).”
Processo nº 1054242-58.2015.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/