Processo nº 1068228-79.2015.8.26.0100
Um casal de compradores que decidiu adquirir dois lotes de terreno no empreendimento Loteamento Fazenda Rio Preto, perante a incorporadora SCOPEL (atual URBPLAN) em parceria com a empresa Nobreville, ingressou com ação de rescisão contratual na Justiça com pedido de quebra de contrato por ato da vendedora, a qual não foi capaz de entregar o empreendimento dentro do prazo limite previsto, solicitando a restituição de todos os valores pagos e condenação da incorporadora na devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem ante o insucesso na entrega dos lotes de terreno.
Citada, a incorporadora apresentou defesa argumentando, em síntese, que não houve atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento, uma vez prorrogado o prazo contratual em quatro anos, de acordo com a Lei 6.766,79. No mais, concordou com a dissolução do contrato por desistência do comprador, desde que observados os valores a serem restituídos com os descontos previstos contratualmente (retenção de 30% ou 25% dos valores).
A ação de rescisão foi protocolada pelo escritório MERCADANTE ADVOCACIA em julho de 2015, sendo JULGADA PROCEDENTE em junho do mesmo ano pelo Juiz de Direito da 11ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dr. Christopher Alexander Roisin.
Para o Juiz do caso a situação apresentada não retratava mera desistência do comprador, mas sim o inadimplemento contratual da incorporadora e a resolução do negócio jurídico de adesão e, como conseqüência, a devolução das quantias que foram pagas.
O Juiz reconheceu a incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, nas seguintes palavras: “A alegação de inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, respeitados entendimentos diversos, não medra. As loteadores e incorporadores que oferecem no mercado bens, enquadram-se no conceito de fornecedores, assim como os adquirentes submetem-se ao conceito de consumidores, fazendo incidir na espécie as regras da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor).”
Sobre a defesa apresentada pela incorporadora no sentido de que teria um prazo adicional de mais quatro anos para a entrega das obras de infraestrutura, assim decidiu o Juiz:
- “Prometendo a entrega em determinado prazo, deve cumpri-lo, sob pena de sofrer as consequências legais. Ora, o prazo para o fornecedor cumprir sua obrigação não pode ficar na dependência de suas ações e colocar o consumidor em incerteza, sobretudo quando a prestação deste é exigida antecipadamente.
- No mais, eventual fortuito interno não é suficiente para afastar a responsabilidade da fornecedora de produtos ou serviços aos consumidores, sobretudo em sede de consumo de massa, na medida da teoria do risco da atividade – quem aufere os bônus, deve suportar os ônus.
- Assim, indubitável a responsabilidade da fornecedora, pela não entrega da obra prazo no proposto.
- Desse modo, inadimplente as rés, o pedido de resolução do contrato no exercício de direito formativo do credor da prestação sem qualquer abuso de direito deve ser julgado procedente.
- A rescisão do contrato implica na extinção das obrigações que ele encerra e, decorrendo de inexecução culposa, aplica-se a máxima da restitutio in integrum.”
Sobre a cobrança de valores destinados ao pagamento de supostas comissões de corretagem, determinou o magistrado:
- “Na interpretação jurídica dos fatos posto em juízo no que toca aos serviços de corretagem de imóveis adquiridos na planta, este Magistrado tem a compreensão de sua abusividade; razão pela qual deve ser restituída.
- Os corretores e a empresa imobiliária, em verdade, eram prepostos da ré para o fim de promover a venda do empreendimento que estava na planta.
- Não houve qualquer aproximação entre as partes. Os corretores eram meros vendedores de um produto e não foram contratados pelo(a)(s) autor(a)(es), mas pela vendedora que, por isso, deve arcar com a sua remuneração. Assim, sendo indevido o pagamento, é inegável o dever de sua restituição.”
Ao final, o Juiz decidiu pela procedência da ação de rescisão contratual para o fim de decretar o término da relação entre as partes por culpa exclusiva da incorporadora ante o atraso na entrega do empreendimento, condenando-a na restituição à vista de 100% dos valores pagos a título de parcelas do Contrato (R$ 104.628,00), bem como restituição das comissões de corretagem (R$ 8.333,00), acrescidos de correção monetária desde cada pagamento – correção retroativa – e juros legais de 1% ao mês até o momento da devolução.
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário)
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