Processo nº 0008053-21.2012.8.26.0625
Um comprador de imóvel na planta na Cidade de Taubaté, no futuro empreendimento Condomínio Spazio Total Life, perante a incorporadora MRV obteve vitória completa na justiça de São Paulo que reconheceu a culpa exclusiva da empresa com relação ao atraso na entrega do empreendimento, impondo-lhe a restituição de TODOS os valores pagos pelo adquirente, inclusive sobre comissões de corretagem, além de condená-la no pagamento de indenização por danos morais arbitrados em R$ 10.000,00.
Em primeira instância o comprador obteve a decretação judicial de rescisão por culpa da empresa, condenando a MRV na devolução integral dos valores pagos, inclusive sobre comissão de corretagem. Negou-se, entretanto, a pretendida indenização por danos morais.
Inconformados, autor e réu recorreram.
Em sua defesa, a incorporadora MRV alegou que não houve atraso na entrega do imóvel, visto que existia cláusula de tolerância de 180 dias e que a rescisão contratual se deu por vontade do comprador, não tendo este direito à devolução integral dos valores pagos. Alegou também que os valores pagos a título de comissão de corretagem foram pagos em razão dos serviços prestados, de forma que não há que se falar em devolução.
O adquirente, por sua vez, recorreu para repisar o sofrimento e sentimento de enganação e impotência sofrido pela incorporadora.
Os recursos de apelação foram distribuídos à 10ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, tendo como relator o eminente Desembargador Carlos Alberto Garbi.
Sobre o atraso na entrega do imóvel e dever da incorporadora na restituição de 100% dos valores pagos:
Afirmou o Desembargador que a incorporadora realmente era culpada pelo insucesso do negócio ao atrasar a entrega do apartamento, nos seguintes termos:
- “A unidade deveria ser entregue em maio de 2010 (cláusula 5 do quadro resumo fls. 36), ou, alternativamente, um mês após a assinatura do contrato junto ao agente financeiro com prazo de tolerância de 180 dias (cláusula 5 fls. 41). Sucede que o prazo não foi cumprido, razão pela qual o autor ajuizou a presente ação.
- Sucede que, decorridos dois anos da data prevista, sequer havia começado as obras, razão pela qual o autor, em abril de 2012, ajuizou a presente ação. Não fosse apenas o significativo atraso na conclusão da obra, o autor comprovou, pelo laudo juntado aos autos, que o imóvel tem área menor. Também apontou outras irregularidades na conclusão da obra, inclusive a colocação de edificação a prejudicar a entrada de luz e a vista do seu imóvel. No caso dos autos, evidente que a culpa por tal situação recai exclusivamente sobre a ré, pois, além de não entregar o bem na data estipulada em contrato, apresentou imóvel com área inferior à prometida.
- Diante disso, o autor tem direito à devolução integral e imediata das parcelas comprovadamente pagas em seu favor. O negócio foi firmado, o autor pagou o preço inicialmente estabelecido, mas houve descumprimento total do contrato pela ré.
- Não se trata, portanto, de desfazimento do negócio por impossibilidade de pagamento pelo comprador, mas de inadimplemento da ré, de forma que a retenção do preço pretendida ofende as disposições de ordem pública do Código de Defesa do Consumidor.
- Uma vez resolvido o contrato por culpa exclusiva da parte contratada, devem as partes voltar ao estado anterior e responder a culpada pelas perdas e danos sofridos pelo autor, nos termos do art. 389 do Código Civil. Assim, o autor deve ser ressarcido dos valores pagos como consequência da resolução do contrato.”
Sobre a necessidade de devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem:
- “Por outro lado, não prospera a irresignação da ré quanto à devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem.
- O pagamento pelo adquirente da comissão de corretagem em casos como este é abusivo, porque impõe ao comprador obrigação que não é dele. Nesse sentido o entendimento que tem prevalecido nesta Câmara, valendo anotar o voto do Desembargador CESAR CIAMPOLINI, no julgamento da apelação nº 0104733-91.2012.8.26.0100, de sua relatoria: “O mais das vezes, aliás, em casos como o dos autos, o que ocorre é que a construtora monta stand de vendas no local do empreendimento, em seu próprio interesse e, de algum modo, às vezes subreptício, ou ao menos com 'informações insuficientes' a respeito, na dicção do art. 12 mencionado, repassa o custo da intermediação, ou parte dele, ao consumidor.” (TJSP j. 17/09/2013).
- A contratação forçada, imposta ao comprador do imóvel, está definida como prática abusiva no art. 39 do Código de Defesa do Consumidor. Há nesta prática que tem se verificado no mercado imobiliário reflexos perniciosos não só de natureza civil, mas também de natureza fiscal, visto que oculta o real valor da venda do imóvel e imputa o pagamento dos serviços de corretagem a pessoa diversa do contratante.
- O valor pago pelo autor nem sequer consta no compromisso de venda e compra. Não há dúvida, portanto, que a ré prevaleceu-se da fraqueza do adquirente para lhe impor a contratação de serviço que, na verdade, não existiu. O consumidor não tem escolha e acaba por aceitar as condições impostas ilicitamente pelo vendedor e seus prepostos.”
Sobre a condenação por danos morais sofridos pelo comprador, assim de manifestou o Relator:
- “Quanto ao pedido de indenização por danos morais, em que pese o entendimento do Douto Magistrado, razão assiste ao autor. É inegável que o inadimplemento do contrato, associado ao total descaso da ré, causou o prejuízo moral alegado na petição inicial. Como se vê, o autor foi iludido com a promessa da compra do imóvel oferecida pela ré, agravada pela situação de o bem apresentar metragem diversa da planta.
- Não se olvida que a compra do imóvel gera expectativas e esperanças que acabaram frustradas. Ademais, a inércia da ré em promover a entrega do imóvel excedeu o razoável e certamente dificultou ainda mais a situação do autor.
- Portanto, é devida a indenização como forma de ressarcir os danos ocasionados ao autor. Contudo, a indenização deve ser fixada com moderação.
- Considerando as circunstâncias apontadas, revela-se razoável estabelecer a reparação no valor de R$ 10.000,00, porquanto tal montante, considerando a repercussão do fato, as condições pessoais do autor e da ré, atende à moderação que se reclama nestes casos e está de acordo com a orientação da jurisprudência do Tribunal.”
Condenação final:
Assim, sob a preponderância dos argumentos lançados no acórdão, a 10ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu pelo seguinte:
- Quebra do contrato por ato exclusivo da incorporadora MRV;
- Restituição à vista e integral de TODOS os valores pagos pelo comprador em Contrato;
- Restituição à vista das quantias indevidamente pagas a título de suposta comissão de corretagem; e
- Pagamento de indenização por danos morais arbitrado em R$ 10.000,00, tudo acrescido de correção monetária e juros de 1% ao mês nos termos da decisão.
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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