Um casal de compradores de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Beat Alphaville, localizado na cidade de Barueri, região da grande São Paulo, perante a incorporadora ACS (o nome da SPE era: Acs Omega Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Contrato Particular de Compromisso de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária a partir do pagamento de cada uma das parcelas (correção monetária retroativa) + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em janeiro de 2012, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 3,5 anos pagando as parcelas, optaram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria o equivalente a 30% (trinta por cento) dos valores pagos em contrato. Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro de Barueri, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
A Juíza de Direito da 5ª Vara Cível, Dra. Anelise Soares, em sentença datada de 05 de julho de 2017, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores e condenou a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde a data do pagamento de cada uma das parcelas + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.
A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo tem considerado justa e suficiente a restituição em 90% dos valores arrecadados, eis que a parcela suscetível de retenção (10%) é suficiente para cobertura dos serviços prestados e das despesas operacionais das incorporadoras, em geral.
Nas palavras da magistrada:
- “O pleito de rescisão de contrato deduzido na inicial veio cumulado com outro de restituição referente àquilo que os autores já pagaram por conta do instrumento particular de promessa de compra e venda firmado entre as partes.
- A requerida não se opôs ao pedido de rescisão contratual, de forma que a questão controvertida é propriamente, em que medida e proporção é devida a restituição dos valores em favor dos compromissários compradores.
- A restituição na forma pleiteada pelas rés, conforme cláusula contratual 10.8 (fls. 37), é manifestamente excessiva, porquanto os autores sequer tiveram a posse do imóvel.
- É importante ressaltar que cláusulas dessa ordem, em matéria de compromisso e compra e venda, têm sido entendidas como abusivas e inaceitáveis, à luz da regra do artigo 53 do CDC.
- Assim, considerando que a perda de parte do valor pago tem caráter compensatório e função reparatória, eis que pretende o restabelecimento do estado anterior do negócio feito, colocando cada parte na situação econômico-financeira que estava até a venda, é razoável a devolução de 90% dos valores comprovadamente pagos pelos autores, reservando-se os 10% para o ressarcimento dos gastos das requeridas, vez que mesmo não estando os autores na posse do imóvel, não puderam as rés vendê-lo a outrem, deixando de receber qualquer valor decorrente da possível comercialização do imóvel.
- Cumpre ressaltar que o E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo tem considerado justa e suficiente a restituição em 90% dos valores arrecadados, eis que a parcela suscetível de retenção (10%) é suficiente para cobertura dos serviços prestados e das despesas operacionais das rés.
- Ressalte-se que é desnecessária a especificação de valores a serem retidos, item por item, quando se sabe que o valor total é apropriado para estabelecer o equilíbrio das partes na rescisão do contrato.
- Ainda, deve a quantia apurada ser devolvida de uma só vez, restituída em uma única parcela.
- Importante salientar que, segundo orientação emanada do Superior Tribunal de Justiça (Resp 63.793/SC, Relatora Ministra Nancy Andrighi, julgamento em 07.06.05) e consolidada na Súmula n. 02 do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: “A devolução das quantias pagas em contrato de compra e venda de bem imóvel deve ser feita de uma vez, não se sujeitando à forma de parcelamento que diz respeito apenas à aquisição e não quanto a restituição no caso de rescisão do contrato.”.
- É que, da mesma forma que as rés poderão recompor-se de imediato, de eventual prejuízo derivado do desfazimento do negócio, ao renegociar a unidade compromissada, devem propiciar aos autores, ao mesmo tempo, a pronta fruição do dinheiro investido no empreendimento.
- Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para a ação para declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes, e para condenar a ré a restituir 90% dos valores comprovadamente pagos pelos autores, a serem apurados em liquidação de sentença. Os valores deverão ser pagos de forma imediata, em uma única parcela, corrigidos monetariamente desde o pagamento, pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação.”
Processo nº 1008713-15.2015.8.26.0068
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
