Uma compradora de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Praça Braz Leme, localizado na Rua Jaguaretê, nº 202, no bairro da Casa Verde, zona norte de São Paulo, perante a incorporadora Tibério (o nome da SPE era: Jaguaretê Empreendimentos e Participações Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de imóvel” por ato da própria adquirente, que já não mais suportava arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária retroativa a partir da data de cada pagamento + juros de 1% ao mês a partir da data da citação até a efetiva devolução.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em janeiro de 2015, quando então a pretensa compradora assinou o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 2,5 anos pagando as parcelas, optou por não mais seguir com o contrato e procurou a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria apenas R$ 500,00 (quinhentos reais) dos valores pagos em contrato. Absolutamente contrariada com a resposta obtida perante a vendedora, a compradora procurou o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central da Comarca de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato da adquirente, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
A Juíza de Direito da 3ª Vara Cível, Dra. Andréa Galhardo Palma, em sentença datada de 23 de outubro de 2017, JULGOU TOTALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato da compradora e condenou a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde a data de cada desembolso das parcelas + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.
A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que a retenção de 10% é proporcional aos gastos de despesas administrativas e de publicidade para a incorporadora, na hipótese de devolução de quantia paga e por não criar desvantagem exagerada ao consumidor, esta obrigação deve prevalecer.
Nas palavras da magistrada:
“Restou incontroverso que os autores e a ré, em 28/01/2015, celebraram o contrato de compromisso de compra e venda da unidade residencial nº 23, Bloco A, do Condomínio Praça Braz Leme, fls. 134/159.
A parte autora pretende desistir do negócio. O vendedor não se opõe a esta rescisão, sendo que o ponto controvertido se resume ao valor a ser devolvido.
O contrato prevê haverá retenção de um total 25% dos valores pagos pela unidade (Cláusula 34, itens "a") . O instrumento também prevê a restituição do valor pago em uma única parcela, conforme Cláusula 35.
Sucede que o dispositivo da Cláusula 34 não pode prevalecer, mormente porque ele não se refere à nenhuma penalidade para eventual descumprimento contratual.
Tal estipulação é abusiva, pois ao criar renúncia excessiva e antecipada de direito resultante da natureza do negócio, viola a boa-fé contratual (art. 422 do Código Civil).
De outro lado, verifica-se que a retenção de 10% é proporcional aos gastos de despesas administrativas e de publicidade, na hipótese de devolução de quantia paga.
E por não criar desvantagem exagerada ao consumidor, esta obrigação deve prevalecer. Em consequência, a devolução ocorrerá mediante a retenção de 10%. E não havendo justo motivo para o parcelamento da restituição, ela será efetivada em única parcela.
Por fim, pelos documentos acostados às fls. 161, a autora pagou o montante total de R$64.389,04, fazendo jus à restituição de 90%, perfazendo um total de R$ 57.950,14, mantendo a retenção de 10% tão-somente.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a ação para:
declarar rescindido o instrumento particular de venda e compra celebrado entre as partes em 28/01/2015, relativo à unidade residencial nº 23, Bloco A, do Condomínio Praça Braz Leme. Em consequência, declaro inexigível qualquer dívida oriunda do contrato, bem como determino que a ré se abstenha de negativar os nomes dos autores junto aos cadastros dos órgãos de proteção ao crédito;
condenar a ré a restituir aos autores o percentual referente a 90% das prestações pagas pela aquisição do imóvel, equivalente a R$ 57.950,14. Sobre o montante incidirá correção monetária a partir dos respectivos desembolsos, com base na tabela prática do E. Tribunal de Justiça de SP, e juros de mora de 1% ao mês, desde a citação.”
Processo nº 1090852-54.2017.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
