Um adquirente de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Central Life Garden, localizado na Rua Sergio Tomás, no bairro da Barra Funda, em São Paulo, perante a incorporadora Gafisa, obteve vitória perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, através da manutenção da sentença de primeira instância que havia decretado a rescisão do “Contrato de Compromisso de Compra e Venda e outras avenças” por ato do comprador que já não mais suportava arcar com o pagamento das parcelas, determinando à incorporadora a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária desde a data do pagamento de cada uma das parcelas e juros legais de 1% (um por cento) a.m. a partir da data da citação até o momento da efetiva restituição dos valores.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em fevereiro de 2011, quando então o comprador assinou o contrato perante a incorporadora.

Passados cerca de 5 anos da data da compra, o adquirente se viu impossibilitado de continuar a arcar com o pagamento das parcelas e procurou pela incorporadora, a fim de obter o distrato amigável do negócio. Porém, a incorporadora informou que a unidade encontrava-se rescindida – em que pese o comprador sequer ter sido formalmente comunicado disso – e que a restituição dos valores pagos obedeceria os termos do contrato, ou seja, praticamente nenhum valor seria restituído. Inconformado com a resposta obtida perante a vendedora, o comprador procurou o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato do comprador, bem como a condenação da incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos.

A Juíza de Direito da 36ª Vara Cível, Dra. Stefânia Costa Amorim Requena, em decisão datada de 13 de fevereiro de 2017, afirmou à época que, de fato, o comprador tinha direito à rescisão do negócio por insuportabilidade financeira e a incorporadora deveria restituir boa parte das importâncias pagas, condenando-a em primeira instância na restituição à vista do equivalente a 90% (noventa por cento) dos valores pagos em contrato, acrescido de correção monetária desde a data do pagamento de cada parcela e juros legais de 1% a.m. a partir da data da citação até o momento da efetiva devolução.

Inconformada com a sentença proferida na primeira instância, a incorporadora decidiu seguir com o processo mediante recurso de apelação interposto perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

Recurso processado e devidamente distribuído perante a 3ª Câmara de Direito Privado, tendo como Relator o Desembargador Donegá Morandini, acompanhado dos Desembargadores Beretta da Silveira e Egidio Giacoia, para analisar se a Juíza de Direito na primeira instância agiu corretamente ou não ao condenar a incorporadora na restituição de parte dos valores pagos em contrato.

Por votação unânime datada de 19 de outubro de 2017, os Desembargadores entenderam por bem manter integralmente a sentença de primeira instância, para o fim de impor à incorporadora na restituição do equivalente a 90% (noventa por cento) dos valores pagos em contrato, devidamente corrigidos.

Para os Desembargadores, com a rescisão do negócio motivada por ato do comprador, as partes devem retornar ao estado anterior à compra, observando que no caso em análise a incorporadora deve devolver parte considerável dos valores pagos pelo comprador, uma vez que sequer tomou posse do imóvel, o que não gera grandes despesas para a incorporadora.

Nas palavras dos Desembargadores:

• “O desinteresse pela preservação do pacto firmado entre os litigantes é matéria indiscutível. Depende de aferição, neste caso, a validade da cláusula que estabelece o percentual de retenção em caso de rescisão da avença. Nada, porém, autoriza preservar a retenção estabelecida contratualmente, por conter índices abusivos e contrários ao disposto no art. 51, IV, do CDC, nem tampouco alterar o percentual estabelecido pela r. sentença recorrida, preservando-se a retenção de apenas 10% dos valores solvidos. A majoração dessa importância, no caso concreto, é inadmissível, sob pena de indevido enriquecimento da empreendedora, posto que sequer houve a ocupação do imóvel ou a comprovação de despesas extraordinárias com o negócio, ônus que lhe competia. A vendedora, outrossim, poderá comercializar o imóvel novamente, de modo que não se vislumbra a ocorrência de outros prejuízos que justifiquem a majoração do percentual de retenção em seu favor.
• Esse índice, ademais, é costumeiramente aplicado por esta Câmara e acolhido por diversos precedentes do C. STJ, anotando-se: “O percentual de retenção estabelecido pelo acórdão recorrido em 20% dos valores pagos, não destoa da atual jurisprudência desta Corte que, em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos, sendo que a fixação desse percentual foi analisada de acordo com as peculiaridades do caso concreto, não sendo viável a sua revisão nesta instância extraordinária, sob pena de afronta à Súmula 7/STJ” (AgInt no AREsp 952241/SP, Min. Marco Aurélio Bellizze).
• Para devolução deve ser considerada a totalidade dos valores pagos, inclusive aqueles destinados à personalização da unidade, serviço denominado “personal line”, considerando que não houve prova da efetiva prestação deste serviço, tendo em vista que a unidade não foi entregue. Entendimento contrário implicaria evidente enriquecimento sem causa da construtora, o que não pode prevalecer.
• Concluindo, a r. sentença é mantida. Nega-se provimento ao recurso.”

Ao final, por votação unânime, os Desembargadores da 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo negaram provimento ao recurso de apelação interposto pela incorporadora, mantendo a condenação na restituição do equivalente a 90% (noventa por cento) dos valores pagos em contrato, acrescido de correção monetária desde a data do pagamento de cada parcela e juros legais de 1% a.m. a partir da data da citação até o momento da efetiva devolução.

Processo nº 1076293-29.2016.8.26.0100

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.