Um casal de compradores de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Residencial Conquista Prestes Maia, localizado na Avenida Paranapanema, nº 1.343, no bairro Taboão, em Diadema, perante a incorporadora MZM (o nome da SPE era: Beta 15 Incorporação SPE Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Compromisso de Compra e Venda” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária retroativa + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em junho de 2016, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 1 ano pagando as parcelas, optaram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.

Porém, a incorporadora informou que devolveria apenas 30% (trinta por cento) dos valores pagos em contrato. Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro da Comarca de Santo André, no Estado de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.

O Juiz de Direito da 9ª Vara Cível, Dr. José Francisco Matos, em sentença datada de 05 de dezembro de 2017, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores e condenou a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde a data da propositura da ação + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.

O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que não havia como negar a ilegalidade e abusividade da cláusula contratual da incorporadora, a qual colocava o consumidor em exagerada desvantagem, notadamente porque a finalidade da cláusula penal é retornar as partes ao status quo ante, gerando o direito à restituição das prestações já pagas, com a consequente devolução da coisa ao promitente vendedor, e evitando-se o enriquecimento ilícito de qualquer das partes.

Nas palavras do magistrado:

• “O referido contrato de compromisso de compra e venda celebrado entre as partes prevê a retenção de aproximadamente 30% do valor pago, além de 4% do valor do contrato (cláusula 17ª págs. 30/31), o que não foi por eles aceito.
• Não há como negar a ilegalidade e a abusividade dessa cláusula, que coloca o consumidor em exagerada desvantagem.
• A finalidade da cláusula penal é retornar as partes ao status quo ante, gerando o direito à restituição das prestações já pagas, com a consequente devolução da coisa ao promitente vendedor, e evitando-se o enriquecimento ilícito de qualquer das partes.
• A matéria se encontra pacificada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, de acordo com as Súmulas transcritas a seguir:
• "Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem."
• "Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição."
• "Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção."
• Dessa feita, evidencia-se a necessidade de acolhimento do pedido declaratório de rescisão contratual. Com a extinção do contrato, as partes devem ser repostas ao estado anterior, havendo compensação dos gastos do vendedor com a administração, sendo inadmissível o parcelamento quando da devolução das quantias pagas ao comprador.
• Verifica-se, portanto, que a cláusula 17ª do contrato de compromisso de compra e venda firmado pelas partes (págs. 30/31) está em desacordo com o entendimento jurisprudencial dominante, pois prevê a retenção de percentual exagerado sobre tais valores, muito além do que seria razoável para o ressarcimento das despesas administrativas, tendo como propósito gerar o enriquecimento indevido do vendedor, desviando-se de sua função de restabelecer as partes ao estado em que se encontravam anteriormente, colocando o fornecedor em posição de vantagem acentuada.
• Resta claro, portanto, o desequilíbrio contratual, pois o bem retornará à disponibilidade patrimonial da ré, que voltará a exercer plenamente seus direitos sobre ele, podendo, inclusive, aliená-lo novamente, não sendo justificável a retenção em patamar tão alto.
• A cláusula penal, cujo propósito é, frise-se, ressarcir as despesas administrativas, deve, então, ser redimensionada para assegurar o equilíbrio entre as partes, mostrando-se adequada a tal finalidade a retenção no percentual de 10% sobre as quantias pagas pelo consumidor, visto que se mostra suficiente para indenizar o alienante que não deu causa à rescisão, sem lhe ocasionar enriquecimento sem causa ou mesmo prejuízo desarrazoado ao consumidor.
• Consigne-se que o percentual de 10% encontra-se de acordo com o que vem sendo decidido pelo e. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, em casos semelhantes.
• Assim sendo, com a rescisão do contrato, poderá a ré, a título de cláusula penal, a fim de ser indenizada por eventuais danos gerados pelo desfazimento do negócio, reter o percentual de 10% da importância total paga pelos autores para a aquisição da unidade nº 141, R$ 39.431,72 (pág. 155), devolvendo-lhes os 90% restantes em parcela única.
• Nesse pisar, o decreto de parcial procedência ao pedido dos autores é medida de rigor.
• Posto isto, e o mais que dos autos consta, julgo PARCIALMENTE ROCEDENTE o pedido da ação ajuizada contra Beta 15 Incorporação Ltda. para declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes e condenar a ré a devolver aos autores 90% (noventa por cento) da importância total recebida, R$ 39.431,72, devidamente corrigida monetariamente pela tabela prática do TJSP, desde a propositura da ação e acrescida de juros legais de mora, desde a citação.”

Processo nº 1002806-85.2017.8.26.0554

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.