Uma família de compradores de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Impactus M.Bigucci, localizado na Rua Lombroso, nº 211, bairro Parque Jaçatuba, perante a incorporadora M.Bigucci (o nome da SPE era: Strelitzia Incorporadora Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de imóvel” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 80% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária retroativa a partir da data de cada pagamento + juros de 1% ao mês até a efetiva devolução.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em novembro de 2016, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 1 ano pagando as parcelas, optaram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.

Porém, a incorporadora informou que não devolveria valor algum. Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro de São Bernardo do Campo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.

O Juiz de Direito da 07ª Vara Cível, Dr. Fernando de Oliveira Domingues Ladeira, em sentença datada de 15 de dezembro de 2017, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores e condenou a incorporadora na restituição à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde a data de cada desembolso das parcelas + juros de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado até a efetiva devolução.

Nas palavras do magistrado:

• “O feito comporta julgamento antecipado do mérito, sendo desnecessária a produção de outras provas, nos termos do artigo 355, I do Código de Processo Civil.
• A viabilidade do consumidor, mesmo inadimplente pleitear a resolução do contrato, é amplamente aceita da jurisprudência.
• Por conseguinte, realmente é direito do consumidor reaver os valores pagos. Contudo, por evidente, não faz jus à devolução integral dos valores, visto que a rescisão não se deu por culpa exclusiva da incorporadora e esta deve reter parte dos montantes pagos com o fito de ressarcir-se de gastos administrativos, além dos danos decorrentes da vacância do imóvel até próxima venda, o que não pode ser desconsiderado.
• Assim orienta a Súmula 543 do STJ: 'Na hipótese de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento'.
• Por outro lado, previsto percentual menor em contrato, por evidente este é o adotado, de modo que fica mantido o percentual previsto no contrato de 20%, declarando-se nulas por abusivas todas as outras hipóteses de multa ou retenções sobre denominações diversas, pois tudo se incluirá no percentual acima indicado.
• Quanto ao valor pago como entrada, não se confunde com arras.
• As arras devem ser expressamente indicadas como tal, não se confundindo com tal instituto início de pagamento do contrato, de maneira que não há falar em retenção do valor de entrada, cuja devolução se dará nos moldes e percentuais assinalados.
• No tocante à correção dos valores pagos, estes se darão nos mesmo índices previstos em contrato, ou seja, prevista a correção do saldo devedor pelo INCC ou IGP-DI é este o índice que será adotado, com o fito de preservar a igualdade entre as partes e obstar enriquecimento indevido de qualquer das partes, notadamente pela divergência de percentual entres os inúmeros índices em uso no mercado na atualidade.
• Os juros moratórios, por sua vez, só são devidos após o trânsito em julgado da sentença, visto que do contrário se transmudaria o contrato de compromisso de venda e compra de imóveis com posterior desistência em excelente investimento, pois obteria o consumidor a correção de saldo devedor por índices contratuais de correção, além de juros de 1% ao mês, ou seja, obteria rendimentos não encontráveis em nenhuma aplicação financeira em instituições de varejo, o que por evidente não é o escopo da jurisprudência ao admitir a devolução de valores pagos.
• Sendo assim, os juros só são devidos após o trânsito em julgado e se houver inércia em proceder a devolução dos valores, pois daí sim configurada a mora.
• A devolução, por sua vez, se dará em parcela única, conforme súmula 02 do TJSP.
• Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para: 1) rescindir o compromisso de venda e compra entre as partes; 2) determinar a devolução de 80% dos valores pagos, nos termos da sentença, corrigidos pelos índices contratuais, e com juros moratórios do trânsito em julgado.”

Processo nº 1021071-08.2017.8.26.0564

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.