Um casal de compradores de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Cidade Maia Residencial, em Guarulhos, perante a incorporadora EZ TEC (o nome da SPE era: E.Z.L.I. Empreendimento Imobiliário Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Contrato de Compromisso de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde o pagamento de cada parcela (correção monetária retroativa) + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em março de 2014, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 3 anos pagando as parcelas, optaram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria o equivalente a 30% (trinta por cento) dos valores pagos em contrato. Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
O Juiz de Direito da 33ª Vara Cível, Dr. André Luiz Tomasi de Queiróz, em sentença datada de 01 de dezembro de 2017, JULGOU TOTALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores e condenou a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde a data do pagamento de cada parcela + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.
O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que considerando o gritante excesso de penalidade estabelecido em contrato pela incorporadora, estabelece-se a retenção em 10% do valor pago pelo consumidor, valor que entendido como equânime e suficiente à indenização com as despesas normais de contratos de aquisição de imóveis.
Nas palavras do magistrado:
- “Pretende a parte autora a declaração judicial de rescisão do contrato de venda e compra da unidade nº 702 da Torre A Lotus, do “Condomínio Cidade Maia Residencial Subcondomínio 3 Residencial Botânica Cidade Maia”.
- Sustenta que, ao realizar contato com a ré para efetuar a rescisão e eventual restituição de valores, foi surpreendida com a resposta de que somente receberia montante equivalente a 30% das quantias já quitadas.
- Diante da inequívoca intenção dos autores em resilir o contrato, não há quaisquer condições de ser ele mantido. E tal situação fática não pode ser acobertada pela cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade, que prejudica a própria ré, credora.
- Ademais, não há notícia de que o débito pendente seja objeto de cobrança ou execução judicial.
- Dessa forma, procede o pedido de extinção da relação contratual, bem como comporta acolhimento o pedido de devolução dos valores já quitados pela autora, sob pena de incidir a empresa ré em enriquecimento indevido.
- Nesse ponto, verifica-se haver abusividade da cláusula 2.2.1, alínea "e" do contrato de compromisso de venda e compra, pois afronta o Código de Defesa do Consumidor, como também os princípios de Direito em que se assenta o Ordenamento Jurídico pátrio, ao colocar em excessiva desvantagem o hipossuficiente, uma vez que incide no presente caso as normas protetivas da legislação consumerista.
- Todavia, a restituição não poderá ser integral, devendo a ré ser remunerada pelas despesas contratuais, administrativas, com publicidade do empreendimento e com a venda em si.
- Ante o excesso da previsão contratual, estabelece-se a indenização em 10% do valor pago pela parte autora, valor que entendo equânime e suficiente à indenização com as despesas normais de contratos de aquisição de imóveis.
- Ainda, também encontram plena incidência, no caso concreto, as Súmulas do TJ/SP nºs 01, 02 e 03.
- Nestes termos, de rigor reconhecer à parte autora o direito a rescisão contratual.
- Logo, considerando as despesas suportadas e a desistência da autora em relação ao contrato, razoável a retenção de 10% do valor pago. Quanto à forma de devolução, deverá ser efetivada de uma só vez, nos termos da Súmula 543 do STJ.
- Ante o exposto, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, resolvo o mérito do processo e JULGO PROCEDENTES os pedidos da ação para:
- A) Rescindir o contrato de compromisso de compra e venda do imóvel objeto do contrato de fls. 24-58, desde a citação e, por consequência:
- B) CONDENAR a empresa ré E.Z.L.I. EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA a restituir, de uma só vez, à parte autora os valores recebidos com correção monetária a contar de cada pagamento. Dos valores recebidos atualizados deverão ser subtraídos 10%, a título de perdas e danos e taxa administrativa. O total a ser devolvido sofrerá incidência de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação até o efetivo pagamento.”
Processo nº 1083405-15.2017.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
