Um empresário de São Paulo, ao adentrar as dependências de um estande de vendas da incorporadora EVEN em novembro de 2007, após ser apresentado ao futuro empreendimento, decidiu por assinar um “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Unidade Autônoma”, referente a uma unidade residencial no Condomínio DUO, localizado no bairro de Pinheiros.
Ocorre que ao ingressar nas dependências do estande de vendas, o adquirente foi recepcionado por vendedor da empresa LOPES, que ali se encontrava em caráter de exclusividade para as vendas das unidades ainda na planta, motivo pelo qual não havia funcionário algum da incorporadora (Even).
Ao preencher o valor do cheque que deveria ser destinado ao pagamento do sinal do preço do imóvel, o comprador foi impedido e obrigado pelo vendedor na emissão de inúmeros outros cheques e valores, destinados posteriormente ao pagamento indevido de suposta comissão de corretagem, além da taxa denominada SATI, sob pena de não ser possível a assinatura do Contrato, em autêntica venda casada.
Tomando conhecimento de que o entendimento prevalecente na jurisprudência do Estado de São Paulo para solicitar a restituição dos valores é de até 10 anos contados do pagamento, o comprador ingressou com uma ação de restituição de quantias pagas.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ajuizou o pedido de restituição em 19 de janeiro de 2015 e em 03 de março de 2015, passados apenas um mês e meio, o Juiz de Direito da 17ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dr. Felipe Poyares Miranda, julgou PROCEDENTE a ação para condenar a corretora LOPES na restituição dos valores pagos indevidamente a título de suposta comissão de corretagem no valor de R$ 77.216,77 (setenta e sete mil, duzentos e dezesseis reais e setenta e sete centavos), mais a taxa denominada “SATI”, no valor total de R$ 13.068,00 (treze mil, sessenta e oito reais), acrescidos de correção monetária desde a época do pagamento (novembro de 2007) e juros legais de 1% ao mês.
Inconformada, a corretora LOPES decidiu por recorrer, repisando exatamente os mesmos termos apresentados na defesa: i) ocorrência de prescrição trienal para o pedido de devolução dos valores pagos no início da compra; ii) possibilidade do comprador realizar os pagamentos sem ocorrer em ilegalidade.
Recurso devidamente recebido e processado, os autos foram remetidos ao Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, sendo julgado pela 1ª Câmara de Direito Privado, com relatoria do Desembargador Luiz Antonio de Godoy, em 25 de agosto de 2015.
Na fundamentação do acórdão, afirmou o desembargador o seguinte com relação à inocorrência de prescrição para o pleito de devolução das comissões de corretagem e taxa denominada SATI:
- “Ao contrário do alegado pela ré apelante, aplica-se ao caso devolução de quantias desembolsadas a título de comissão de corretagem e de serviço de assessoria técnico imobiliário (SATI) o prazo prescricional geral de dez anos previsto no art. 205, do Código Civil.
- Sobre o tema já se pronunciou esta Turma Julgadora em hipótese semelhante: “(...) Também não há prescrição a reconhecer. Malgrado se reconheça a divergência no próprio Tribunal, ora se assentando a aplicabilidade à pretensão de restituição dos valores pagos a título de corretagem e de SATI do prazo comum (Apelação 0053665-68.2012.8.26.0564, Rel. Moreira Viegas, 5ª Câmara de Direito Privado, j. 27/11/2013; Apelação 0135019-52.2012.8.26.0100, Rel. Araldo Telles, 10ª Câmara de Direito Privado, j. 24/09/2013; Apelação 0211376-10.2011.8.26.0100, Rel. Galdino Toledo Júnior, 9ª Câmara de Direito Privado, j. 10/09/2013; Apelação 0027314-64.2012.8.26.0562, Rel. Moreira Viegas, 5ª Câmara de Direito Privado, j. 03/07/2013), ora do prazo trienal do enriquecimento sem causa (Apelação 4002610-44.2012.8.26.0100, Rel. Neves Amorim, 2ª Câmara de Direito Privado, j. 03/12/2013; Apelação 0021007-94.2012.8.26.0562, Rel. Flavio Abramovici, 2ª Câmara de Direito Privado, j.22/10/2013; Apelação 0223438-82.2011.8.26.0100, Rel. Carlos Henrique Miguel Trevisan, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 22/08/2013; Apelação 0026056-47.2011.8.26.0564, Rel. Milton Carvalho, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 25/07/2013; Apelação 0159916-47.2012.8.26.0100, Rel. Fortes Barbosa, 6ª Câmara de Direito Privado, j. 27/06/2013; Apelação 0021429-69.2012.8.26.0562, Rel. Carlos Alberto Garbi, 10ª Câmara de Direito Privado, j. 26/03/2013), não se compreende de modo tão extensivo a previsão contida no artigo 206, parágrafo 3º, inciso IV, do atual Código Civil, que estabeleceu prazo prescricional de três anos para exercício da “pretensão de ressarcimento de enriquecimento sem causa.”/Segundo se crê, o dispositivo concerne à ação própria de enriquecimento sem causa, estatuída de modo subsidiário na nova normatização civil para aquelas situações em que, a fim de evitá-lo, não se tenha erigido previsão própria. Dito de outro modo, tem-se prazo extintivo concernente à previsão que se levou ao texto dos artigos 884/886 do CC/02./Neste sentido, referindo-se ao prazo especial como relativo à ação ou pretensão contida nos dispositivos citados, confira-se, a título exemplificativo: Humberto Theodoro Júnior, Comentários, Forense, 2003, v. III, t. II, p. 327; Nestor Duarte, CC comentado, Manole, 5ª ed., p. 163; Adriano César da Silva Álvares, Manual da prescrição, ed. Juarez de Oliveira, p. 112; Giovanni Ettore Nanni, Enriquecimento sem causa, Saraiva, p. 219./No caso, pretendendo-se a devolução do quanto pago indevidamente, tem-se pretensão sujeita à disciplina própria regulada pelo Código Civil (Capítulo III, Título VII, do Livro I da Parte Especial, arts. 867 a 883), sem prazo especial de prescrição, portanto sujeita ao prazo comum” (Apelação Cível nº 0071561-61.2012.8.26.0100 São Paulo, 1ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, m.v., Rel. Claudio Godoy, em 18/2/14).
- Assim, ajuizada a presente demanda em 19 de janeiro de 2015, não perdeu o autor a pretensão de pleitear a devolução de referidos valores pagos a partir de 29 de novembro de 2007.”
Sobre a necessidade de restituição dos valores indevidamente pagos:
- “Analisados os autos, não há dúvida de que os valores pagos pelo autor a título de corretagem devem ser-lhe restituídos. Isso porque, tendo a empresa corretora ré atuado como preposta da incorporadora para promoção do empreendimento e da venda das unidades autônomas, é certo que cabe a esta arcar com as despesas de corretagem. Sabe-se que “o pagamento da comissão incumbe a quem tenha contratado o corretor, não valendo o que alhures se pretende particularmente na corretagem imobiliária socorro ao art. 490 do CC/2002, eis que não se está a tratar de despesas com escritura ou tradição da res” (Claudio Luiz Bueno de Godoy, Código Civil Comentado, Coordenador o Min. Cezar Peluso, ed. Manole, pág. 739).
- Não se duvida de que nas relações civis o pagamento de verba a título de intermediação pode ser livremente pactuado pelos contratantes e que se destina a remunerar o serviço de aproximação destes, independentemente da concretização do negócio. Mas a hipótese deve ser analisada à luz do Código de Defesa do Consumidor.
- Quanto à comercialização do bem, integram a corretora e a incorporadora a mesma cadeia de fornecimento, ensejando a aplicação do disposto no art. 7º, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor. Afinal, “não se há de negar que, ao menos ao consumidor comum, outro caminho não há para adquirir unidade lançada, como na espécie, senão por meio da imobiliária cujos prepostos o atendem e, na hipótese, no stand de vendas” (Apelação Cível n. 0007142-50.2012.8.26.0191- Poá, 1ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, v.un., Rel. Claudio Godoy, em 20/5/14).
- Dessa forma, é responsabilidade da ré devolver aos autores os valores desembolsados para o pagamento das despesas de corretagem, nos termos estabelecidos na sentença.”
No que concerne à taxa SATI:
- “É, também, pacífico nesta Turma Julgadora o entendimento segundo qual é abusiva a cobrança da denominada “Taxa SATI” pelos serviços de assessoria prestados por intermediadora quando da aquisição de imóvel pelo consumidor perante o “stand” de vendas da construtora.
- Ademais, não há qualquer demonstração nos autos de que referidos serviços tivessem sido, de fato, prestados pela ré. Em verdade, cabe a esta avaliar a situação financeira do compromissário comprador, devendo, assim, arcar com referidas despesas.
- A hipótese não comporta qualquer exceção; não há elementos nos autos no sentido de que o pagamento daquela despesa tivesse decorrido da livre manifestação de vontade do autor, certo ter sido objeto de cobrança, sem qualquer informação relevante.”
Resultado final:
Ao final, a 1ª Câmara de Direito Privado, por votação unânime, negou provimento ao recurso interposto pela corretora LOPES para o fim de manter integralmente a sentença de primeira instância que a havia condenado na restituição dos valores pagos indevidamente a título de suposta comissão de corretagem de R$ 77.216,77 (setenta e sete mil, duzentos e dezesseis reais e setenta e sete centavos), mais a taxa denominada “SATI”, no valor total de R$ 13.068,00 (treze mil, sessenta e oito reais), acrescidos de correção monetária desde a época do pagamento (novembro de 2007) e juros legais de 1% ao mês.
Processo nº 1003925-56.2015.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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