Um casal de adquirentes de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Residencial In São Paulo Vila Boim, no bairro da Vila Prudente em São Paulo, perante a incorporadora Atua (o nome da SPE era: Atua SPE 7 Participações Ltda.), obteve vitória perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, através da manutenção da sentença de primeira instância que havia decretado a rescisão do “Contrato de Compromisso de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato dos compradores que já não mais suportava arcar com o pagamento das parcelas, determinando à incorporadora a devolução à vista de 80% sobre os valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária desde a data do pagamento de cada parcela e juros legais de 1% (um por cento) a.m. a partir da data do trânsito em julgado até o momento da efetiva restituição dos valores.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em novembro de 2013, quando então os compradores assinaram o contrato perante a incorporadora.
Passado cerca de 3 anos da data da compra, os adquirentes se viram impossibilitados de continuar a arcar com o pagamento das parcelas e procuraram pela incorporadora, a fim de obter o distrato amigável do negócio. Para sua surpresa, foram informados pelo depto. financeiro da incorporadora de que até seria possível o cancelamento do negócio, porém, dos valores pagos em contrato, devolveria o equivalente a 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos.
Inconformados com a resposta da incorporadora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Regional do Jabaquara de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos compradores, bem como a condenação da incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos.
A Juíza de Direito da 5ª Vara Cível, Dra. Renata Barros Souto Maior Baião, em decisão datada de 31 de outubro de 2016, afirmou textualmente que, de fato, os compradores tinham o direito à rescisão do negócio por insuportabilidade financeira e a incorporadora deveria restituir boa parte das importâncias pagas, condenando-a em primeira instância na restituição à vista do equivalente a 80% (oitenta por cento) sobre todos os valores pagos em contrato, acrescido de correção monetária desde a data de cada pagamento (correção monetária retroativa) e juros legais de 1% a.m. a partir da citação até o momento da efetiva devolução.
Inconformada com a sentença proferida na primeira instância, a incorporadora decidiu seguir com o processo mediante recurso de apelação interposto perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
Recurso processado e devidamente distribuído perante a 7ª Câmara de Direito Privado, tendo como Relator o Desembargador José Rubens Queiroz Gomes, acompanhado dos Desembargadores Luis Mario Galbetti e Mary Grün, para analisar se a Juíza de Direito na primeira instância agiu corretamente ou não ao condenar a incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos em contrato.
Por votação unânime datada de 26 de maio de 2017, os Desembargadores entenderam por bem manter a sentença de primeira instância, para o fim de permitir que a incorporadora retivesse o equivalente a 20% (vinte por cento) dos valores pagos em contrato, devendo restituir o correspondente a 80% (oitenta por cento).
Para o Desembargador Relator, com a rescisão do negócio motivada por ato do comprador, as partes devem retornar ao estado anterior à compra, observando que no caso em análise a incorporadora deve devolver parte considerável dos valores pagos pela compradora, uma vez que sequer tomou posse do imóvel, o que não gera grandes despesas para a incorporadora.
Nas palavras do Desembargador:
- “Depreende-se dos autos que as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda alusivo a imóvel indicado na petição inicial, do qual decorre inadimplemento incontroverso.
- Com efeito, da análise dos elementos de convicção carreados, não constato irregularidade no comando sentencial que tenha causado à apelante qualquer tipo de lesão.
- É certo que não se discute o direito à rescisão contratual, tutelado pelo artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor.
- Assim, a retenção de 20% do valor total pago, consoante delineado na r. sentença, não configura prejuízo à promissária vendedora.
- In casu, diante do valor adimplido e da não fruição do bem, afasta-se também a aplicação da cláusula penal pretendida, que prevê a retenção equivalente a 10% do valor do contrato a título de arras ou sinal, sob pena de enriquecimento ilícito da ré.
- Não fosse tal abusividade, inexiste nos autos prova de que de que os apelados tenham desembolsado tal sinal, conforme bem elucida a r. sentença.
- No mesmo vértice, as cláusulas contratuais inseridas no instrumento firmado entre as partes não podem ser invocadas se as mesmas violam deveres correlatos à boa-fé objetiva, como é o caso.
- Não se olvide que ao julgador cabe formar sua convicção através dos elementos de provas trazidos aos autos, e diante da não fruição do bem pelo autor e do valor que foi pago, considerando-se o preço total do imóvel, a retenção de 20% das parcelas pagas é suficiente para o pagamento das despesas administrativas com a venda do bem.
- No tocante ao termo inicial dos juros de mora, a r. sentença enseja reforma.
- Com efeito, por inexistir mora da ré o termo inicial dos juros de mora será a partir do trânsito em julgado, conforme entendimento assente do Superior Tribunal de Justiça.
- Assim, a r. sentença comporta reparo tão somente para que o termo inicial dos juros de mora incida a partir do trânsito em julgado.”
Ao final, por votação unânime, os Desembargadores da 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo mantiveram a condenação em primeira instância na devolução à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos, acrescidos de correção monetária retroativa desde cada desembolso e com juros de 1% a.m. a partir do trânsito em julgado até o momento da efetiva devolução.
Processo nº 1002675-51.2016.8.26.0003
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.