Um casal de adquirentes de duas unidades residenciais na planta no empreendimento denominado Condomínio Jardins da Cidade, na Cidade de Taboão da Serra, região da grande São Paulo, perante a incorporadora Stan (o nome da SPE era: Taboão Empreendimento Imobiliário SPE S/A.), obteve vitória perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, através da manutenção da sentença de primeira instância que havia decretado a rescisão dos “Contratos de Compromisso de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato dos compradores que não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, determinando à incorporadora a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde a data do pagamento de cada parcela e juros legais de 1% (um por cento) a.m. a partir da data da citação até o momento da efetiva restituição dos valores.
A aquisição dos projetos de imóveis na planta ocorreu em novembro de 2011, quando então os compradores assinaram os contratos perante a incorporadora.
Passados cerca de 3,5 anos da data da compra, os adquirentes não mais conseguiram arcar com o pagamento das parcelas e procuraram pela incorporadora, a fim de obter o distrato amigável dos negócios. Para sua surpresa, foram informados pelo depto. financeiro da incorporadora de que até seria possível o cancelamento dos negócios, porém, dos valores pagos em contrato, devolveria o equivalente a 30% (trinta por cento) dos valores pagos.
Inconformados com a resposta da incorporadora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Regional de Santo Amaro de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento dos negócios por ato dos compradores, bem como a condenação da incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos.
O Juiz de Direito da 7ª Vara Cível, Dr. Alexandre David Malfatti, em decisão datada de 19 de maio de 2015, afirmou que considerando-se a peculiaridade da situação, envolvendo-se despesas de publicidade (não totalmente perdidas, já que o imóvel seria recolocado no mercado de consumo) e de comissão de corretagem, mas também levando em conta que os compradores não receberam as chaves e não ocuparam os imóveis, fixou a retenção em 10% (dez por cento) do total dos valores pagos.
Como de praxe, a incorporadora, inconformada com a sentença proferida na primeira instância, decidiu seguir com o processo mediante recurso de apelação interposto perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
Recurso processado e devidamente distribuído perante a 2ª Câmara de Direito Privado, tendo como Relator o Desembargador Álvaro Passos, acompanhado dos Desembargadores Giffoni Ferreira e Alcides Leopoldo e Silva Júnior, para analisar se o Juiz de Direito na primeira instância agiu corretamente ou não ao condenar a incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos em contrato.
Por votação unânime datada de 27 de junho de 2017, os Desembargadores entenderam por bem manter a sentença de primeira instância, para o fim de condenar a incorporadora na devolução de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em contrato.
Nas palavras do Desembargador:
- “É certo que o consumidor está autorizado pelo ordenamento jurídico pátrio a pleitear a rescisão contratual e a devolução imediata dos valores pagos, considerando-se abusiva e, portanto, nula, toda e qualquer cláusula que exclua o direito à devolução das parcelas pagas, que imponha dedução de elevado percentual ou, ainda, que condicione a forma de devolução, já que evidentemente colocam o consumidor em situação de desvantagem exagerada (art. 51, IV, do CDC).
- A devolução das parcelas é mera consequência e reflexo da rescisão do contrato, sob pena de ofensa à norma prevista pelo art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, que dispõe serem nulas de pleno direito as cláusulas que estabelecem a perda total das parcelas pagas em benefício do credor, em contratos de compra e venda, rescindidos em razão de inadimplemento.
- Nesse contexto, a devolução das parcelas pagas, de uma só vez, desde logo, é mera consequência do inadimplemento.
- Acrescente-se a Súmula nº 2, editada por este Egrégio Tribunal de Justiça, a qual dispõe que: “A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição”
- Deste modo, consigna-se que, corretamente, a r. sentença assentou a devolução do valor, com a retenção de 10% da quantia paga, o que deve prevalecer, pois analisando-se as circunstâncias do caso, fixou o percentual que vem sendo aplicado pelos Tribunais.”
Ao final, por votação unânime, os Desembargadores da 2ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo negaram provimento ao recurso de apelação interposto pela compradora para condená-la na restituição de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em contrato, acrescido de correção monetária retroativa desde cada desembolso e com juros de 1% a.m. a partir da citação até o momento da efetiva devolução.
Processo nº 1014131-35.2015.8.26.0002
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.