Um casal de adquirentes de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Viva Vista Araucária, localizado na Estrada Municipal Mineko Ito, no bairro Parque Nova Veneza, na cidade de Sumaré, interior de São Paulo, perante a incorporadora ACS (o nome da SPE era: ACS Sumaré Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória completa perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, através da manutenção da sentença de primeira instância que havia decretado a rescisão do “Contrato de Compromisso de Venda e Compra de unidade autônoma” por culpa da incorporadora, que não foi capaz de concluir as obras dentro do prazo máximo por ela estabelecido em contrato, determinando a devolução à vista de 100% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde a data do pagamento de cada parcela e juros legais de 1% (um por cento) a.m. a partir da data da citação até o momento da efetiva restituição dos valores.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em dezembro de 2013, quando então os compradores assinaram o contrato perante a incorporadora, com prazo máximo de conclusão previsto para o mês de novembro de 2016, já incluída a cláusula de tolerância de mais 180 (cento e oitenta) dias.
Passado grandiosamente o prazo de tolerância de 180 dias do contrato, as obras não foram concluídas por pura e incontestável incompetência administrativa, financeira e logística da incorporadora, a qual, atualmente, ostenta posição de destaque como uma das piores escolhas na aquisição de imóvel na planta no Estado de São Paulo, notadamente pelo sem número de empreendimentos entregues fora do prazo máximo estabelecido em contrato, aliado ao número igualmente expressivo de reclamações postadas nas redes sociais por parte de compradores.
Os compradores, por sua vez, perderam completamente o interesse na continuidade do negócio e procuraram pela incorporadora, a fim de obter o distrato amigável do negócio. Para sua surpresa, foram informados pelo depto. financeiro que até seria possível o cancelamento do negócio, porém, a empresa levaria 180 (cento e oitenta) dias para apresentar uma resposta, o que não foi admitido pelos compradores, já que isso pareceu uma embromação por parte da promitente-vendedora.
Inconformados com a resposta da incorporadora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por culpa da incorporadora, bem como sua condenação na restituição de todos os valores pagos.
O Juiz de Direito da 4ª Vara Cível, Dr. César Augusto Vieira Macedo, em decisão datada de 07 de março de 2017, afirmou que era compreensível que os autores tenham pretendido a rescisão contratual ante a demora excessiva da ré em cumprir o avençado. Ponderou também que considerando que o valor pago pelos consumidores não era alto e não causaria impacto na administração financeira da vendedora, bem como que os compradores cumpriram integralmente a parte que lhes cabia, sendo a mora imputável exclusivamente à incorporadora, de rigor o acolhimento do pedido inicial com a restituição de 100% (cem por cento) dos valores pagos em contrato, acrescido de correção monetária desde a data de cada pagamento (correção monetária retroativa) e juros legais de 1% ao mês a partir da data da citação 1% até o momento da efetiva devolução.
Inconformada com a sentença proferida na primeira instância, a incorporadora decidiu seguir com o processo mediante recurso de apelação interposto perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
Recurso processado e devidamente distribuído perante a 7ª Câmara de Direito Privado, tendo como Relator o Desembargador Rômolo Russo, acompanhado dos Desembargadores Miguel Brandi e Luiz Antonio Costa, para analisar se o Juiz de Direito na primeira instância agiu corretamente ou não ao condenar a incorporadora na restituição de todos os valores pagos em contrato.
Por votação unânime datada de 28 de junho de 2017, os Desembargadores entenderam por bem manter integralmente a sentença de primeira instância, para o fim de determinar à incorporadora restitua o correspondente a 100% (oitenta por cento) dos valores pagos em contrato.
Para o Desembargador Relator, com a rescisão do negócio motivada por culpa exclusiva do promitente-vendedor, as partes devem retornar ao estado anterior à compra, observando que no caso em análise a incorporadora deve devolver todos os valores pagos pelos compradores, uma vez que a culpa era exclusiva da vendedora.
Nas palavras do Desembargador:
- “Com efeito, o balanço dos elementos de convicção amealhados permite constatar que a ré não cumprira tempestivamente com sua obrigação contratual de entregar a unidade compromissada, que está prevista para ocorrer até 26/1/2016 (fls. 33).
- Nessa senda, diversamente do que pugna a apelante, a rescisão contratual não é imotivada, e sim, motivada pelo aludido inadimplemento absoluto.
- Referido comportamento negativa o dever de confiança, transparência e boa-fé objetiva (art. 421 do CC), caracterizando-se, pois, o real desequilíbrio contratual.
- Aplicável o regime do CDC, temática iterativa nesta Corte e no C. STJ.
- A hipótese é de interpretar-se o negócio do modo mais favorável aos aderentes (art. 47 do CDC), aplicando-se o princípio da transparência e vulnerabilidade do consumidor (arts. 4º, caput; 6º, inciso III; 31; 37; 46 e 54, §§ 3º e 4º do CDC).
- Ademais, não se vislumbra qualquer ilicitude na suspensão dos pagamentos por parte da promitente-compradora, operada na quadra da exceptio non adimpleti contractus (art. 476 do CC).
- De rigor, portanto, a manutenção do julgado monocrático nos moldes em que prolatado, o qual ainda se afina com o enunciado da recente Súmula 543 do C. STJ, in verbis: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
- Por esses fundamentos, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.”
Ao final, por votação unânime, os Desembargadores da 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo negaram provimento ao recurso de apelação interposto pela incorporadora para o fim de manter a condenação em primeira instância na devolução à vista de 100% (cem por cento) dos valores pagos, acrescidos de correção monetária retroativa desde cada desembolso e com juros de 1% ao mês a partir da citação até o momento da efetiva devolução.
Processo nº 1134354-77.2016.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.