Um casal de compradores de unidade comercial na planta no empreendimento denominado Condomínio Impactus M.Bigucci, localizado na Rua Lombroso, nº 211, bairro Parque Jaçatuba, perante a incorporadora M.Bigucci (o nome da SPE era: Strelitzia Incorporadora Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de imóvel” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária retroativa a partir da data de cada pagamento + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em janeiro de 2016, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 1 ano pagando as parcelas, optaram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que não devolveria valor algum. Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro de São Bernardo do Campo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
O Juiz de Direito da 09ª Vara Cível, Dr. Rodrigo Gorga Campos, em sentença datada de 29 de junho de 2017, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores e condenou a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde a data de cada desembolso das parcelas + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.
O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que os consumidores não participam da elaboração das condições gerais dos contratos firmados com as incorporadoras, de natureza técnica pouco acessível, situação que os deixam à mercê das fornecedoras para impor um caráter quase unilateral ao negócio e esse desequilíbrio é compensado pelo Código de Defesa do Consumidor, que veda expressamente a existência de cláusulas abusivas.
Nas palavras do magistrado:
- “Aos 24 de janeiro de 2016 os autores celebraram compromisso de compra e venda com a empresa ré, visando a aquisição da unidade n. 44 do Condomínio Impactus MBigucci, pelo preço de R$315.300,00 (págs. 20/22).
- Por impossibilidade do pagamento das parcelas, os compromissários compradores solicitaram o distrato, com a restituição de grande parte do preço desembolsado (págs. 50/55).
- De início é importante ressaltar que, nos termos definidos pelo enunciado da Súmula 01, do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, “o compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
- Os requerentes buscam a devolução de 90% do montante desembolsado para o pagamento do preço. A empresa ré não se opõe à rescisão, porém, aduz que deve ser observado o disposto na cláusula XVI, item 2 do contrato (págs. 40/41), que prevê a retenção de 20%, além de outras despesas.
- É fato notório que os consumidores não participam da elaboração das condições gerais dos contratos firmados com as incorporadoras, de natureza técnica pouco acessível, situação que os deixam à mercê das fornecedoras para impor um caráter quase unilateral ao negócio. Esse desequilíbrio é compensado pelo Código de Defesa do Consumidor, que veda expressamente a existência de cláusulas abusivas.
- Não se nega a possibilidade de cobrança de multa em caso de desistência dos compradores.
- Porém, a cláusula contratual em questão é abusiva, viola o justo equilíbrio que deve existir entre as obrigações das partes, em ofensa ao princípio da equidade.
- A dedução na forma proposta, na prática, traduz tentativa grosseira de burlar o comando emergente da norma prevista no artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, sendo manifesta a nulidade, também por força do disposto no artigo 51, inciso IV, do mesmo diploma legal.
- Nesse contexto, incumbe ao Juízo dimensionar a pena pecuniária, com relação aos valores recebidos, de forma a propiciar à promitente vendedora o devido ressarcimento diante da rescisão, levando-se em conta que a unidade prometida poderá ser objeto de outros negócios.
- O valor correspondente a 10% do total do preço desembolsado afigura-se suficiente para fazer frente às despesas da promitente vendedora.
- Os valores desembolsados a título de entrada constituem princípio de pagamento, não se tratando de arras penitenciais (artigo 420 CC/2.002), uma vez que não foi avençada a possibilidade de arrependimento, não havendo que se falar em “perda do sinal”.
- É verdade que as incorporadoras não são instituições financeiras em que os investidores ou correntistas movimentam valores dentro de seus créditos. Mas o certo é que, de qualquer modo, detêm as importâncias recebidas dos compradores e podem devolvê-las sem dificuldades, até porque repassam os imóveis a terceiros com mais vantagem. A devolução parcelada, a iniciar no prazo de 60 dias (cláusula XVI, item 2, do contrato pág. 41) é disposição abusiva, que gera enriquecimento indevido da requerida.
- A restituição deve ocorrer imediatamente e duma vez, em homenagem ao princípio que veda o locupletamento e em observância ao disposto na Súmula 2 do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
- Posto isto, julgo PROCEDENTE a ação de rito comum ajuizada contra STRELITZIA INCORPORADORA LTDA (M. BIGUCCI), e o faço para declarar resolvido o compromisso de compra e venda, impondo à requerida a obrigação de restituir aos autores 90% da totalidade do preço pago por força do negócio jurídico formalizado no instrumento de págs. 20/22, sem parcelamento, incidentes correção monetária (Tabela TJSP) a partir das datas dos respectivos desembolsos e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.”
Processo nº 1031498-98.2016.8.26.0564
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.