Um casal de compradores de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Cidade Maia Residencial, em Guarulhos, perante a incorporadora EZ TEC (o nome da SPE era: E.Z.L.I. Empreendimento Imobiliário Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Contrato de Compromisso de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde o pagamento de cada parcela (correção monetária retroativa) + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em maio de 2015, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 2 anos pagando as parcelas, optaram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria o equivalente a 30% (trinta por cento) dos valores pagos em contrato. Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
A Juíza de Direito da 28ª Vara Cível, Dra. Ana Lúcia Xavier Goldman, em sentença datada de 18 de agosto de 2017, JULGOU TOTALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores e condenou a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde a data do pagamento de cada parcela + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.
A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato, sendo aplicado as penalidades previstas em contrato, desde que não se afigurem abusivas nos termos do Código de Defesa do Consumidor e com base no entendimento jurisprudencial dominante sobre a matéria.
Nas palavras da magistrada:
- “As partes celebraram, em 24.05.2015, compromissos de compra e venda de unidade autônoma (fls. 23/28), por R$500.325,00, e de vaga extra de garagem, pelo valor de R$38.120,00, desembolsando os autores pelos dois contratos o valor de R$110.608,94 (fls. 34 e 36). No entanto, os demandantes pleiteiam a rescisão do contrato, sob a alegação de que não podem mais como arcar com o compromisso.
- A cláusula décima, item 03 (fls. 123/124), dispõe sobre a resolução do instrumento, limitando a restituição em até 50% do saldo apurado, a depender do percentual de parcelas contratuais quitadas pelo compromissário comprador, após as deduções previstas nas letras “b” a “d” do caput, dividida em doze parcelas, proporcionando à construtora retenção que se afigura desproporcional e abusiva, colocando o consumidor em desvantagem exagerada. E, por conseguinte, a referida disposição contratual é nula de pleno direito (art. 51, IV do CDC), conforme pacífico entendimento jurisprudencial.
- Sobre o tema, o E. Tribunal de Justiça assentou que “o compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.” (Súmula 1).
- “A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.” (Súmula 2).
- Confira-se, ainda, precedente da E. Justiça Bandeirante: "Compromisso de compra e venda - Reparação de danos patrimoniais – Procedência (declarada a nulidade de cláusula contratual e do valor constante do distrato, determinada a devolução de 90% dos valores pagos pelo autor) - Admissibilidade - Compromisso de compra e venda de imóvel firmado entre as partes - Posterior distrato Estipulação de devolução de 20% dos valores pagos - Penalidade imposta que se mostra abusiva - Cabível a retenção de 10% dos valores pagos a título de indenização pelo desfazimento do negócio e das despesas suportadas pela ré com a administração do empreendimento (e, bem assim, a restituição de 90% do montante pago pelo comprador, a ser feita em uma única parcela, tal qual determinado pela r. sentença) Precedentes - Sentença mantida - Recurso desprovido" (Apelação nº 1105501-29.2014.8.26.0100, 8ª Câmara de Direito Privado, Relator Desembargador Salles Rossi, j. 24.02.2016, v.u.).
- Assim, restando comprovado que os autores comunicaram à vendedora sua intenção de rescindir o contrato em junho de 2017 (fls. 38), também, que não assumiram a posse do imóvel e ausente prova de despesas extraordinárias pela construtora, a retenção de 10% dos valores pagos a título de ressarcimento das despesas suportadas pela promitente vendedora se mostra suficiente para compensação com gastos próprios de administração e propaganda.
- A ré deu causa ao embate sobre o montante da restituição ao aplicar valores abusivos, devendo, sim, arcar com os juros, que fluem da citação, momento de sua constituição em mora.
- Do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido, para declarar a rescisão dos contratos (fls. 23/28, 29/33 e 110/138) e condenar a ré a restituir aos autores 90% dos valores recebidos (fls. 34/35 e 36/37), em parcela única, com atualização monetária desde cada desembolso, pela tabela do E. TJSP, e juros de mora de 1% ao mês contados da citação.”
Processo nº 1062832-53.2017.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.