Um adquirente de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Boulevard Lapa, localizado na Rua Campos Vergueiro, nº 100, zona oeste da Cidade de São Paulo, perante a incorporadora MAC (o nome da SPE era: Elbrus Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, através da manutenção da sentença de primeira instância que havia decretado a rescisão da “Escritura Pública de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato do comprador que já não mais suportava arcar com o pagamento das parcelas, determinando à incorporadora a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária desde a data do pagamento de cada parcela e juros legais de 1% (um por cento) a.m. até o momento da efetiva restituição dos valores.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em novembro de 2013, quando então o comprador assinou o contrato perante a incorporadora.
Passados cerca de 3 anos da data da compra, o adquirente se viu impossibilitado de continuar a arcar com o pagamento das parcelas e procurou pela incorporadora, a fim de obter o distrato amigável do negócio. Para sua surpresa, foi informado pelo depto. financeiro da incorporadora de que até seria possível o cancelamento do negócio, porém, dos valores pagos em contrato, devolveria o equivalente a 60% (sessenta por cento) dos valores pagos.
Inconformado com a resposta da incorporadora, o comprador procurou o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato do comprador, bem como a condenação da incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos.
A Juíza de Direito da 3ª Vara Cível, Dra. Mônica Di Stasi Gantus Encinas, em decisão datada de 21 de novembro de 2016, afirmou textualmente que, de fato, o comprador tinha o direito à rescisão do negócio por insuportabilidade financeira e a incorporadora deveria restituir boa parte das importâncias pagas, condenando-a em primeira instância na restituição à vista do equivalente a 90% (noventa por cento) sobre todos os valores pagos em contrato, acrescido de correção monetária desde a data de cada pagamento (correção monetária retroativa) e juros legais de 1% a.m. até o momento da efetiva devolução.
Inconformada com a sentença proferida na primeira instância, a incorporadora decidiu seguir com o processo mediante recurso de apelação interposto perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
Recurso processado e devidamente distribuído perante a 5ª Câmara de Direito Privado, tendo como Relator o Desembargador A. C. Mathias Coltro, acompanhado dos Desembargadores Erickson Gavazza Marques e J.L. Mônaco da Silva, para analisar se a Juíza de Direito na primeira instância agiu corretamente ou não ao condenar a incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos em contrato.
Por votação unânime datada de 30 de agosto de 2017, os Desembargadores deram parcial provimento ao recurso de apelação interposto pela incorporadora para o fim de fixar a incidência dos juros legais a partir da data do trânsito em julgado, mantendo a condenação de primeira instância, para o fim de permitir que a incorporadora retivesse o equivalente a 10% (dez por cento) dos valores pagos em contrato, devendo restituir o correspondente a 90% (noventa por cento).
Para o Desembargador Relator, com a rescisão do negócio motivada por ato do comprador, as partes devem retornar ao estado anterior à compra, observando que no caso em análise a incorporadora deve devolver parte considerável dos valores pagos pela compradora, uma vez que sequer tomou posse do imóvel, o que não gera grandes despesas para a incorporadora.
Nas palavras do Desembargador:
- “Antes de outras considerações, cumpre salientar que se trata de verdadeira relação de consumo a estabelecida entre os litigantes e, por conseguinte, de rigor a incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor.
- A rescisão do contrato foi bem decidida e sem insurgência da apelante com relação a ela, restringindo-se o recurso a questões referentes ao percentual de retenção dos valores pagos e ao termo inicial da incidência de juros.
- Segundo se verifica o autor, diante de dificuldades financeiras, requereu a rescisão do contrato e a devolução de 90% dos valores pagos e, diante da impossibilidade de obtê-la de forma amigável, ajuizou a presente demanda.
- Pretende, a apelante, a reforma do decisum, afirmando que a devolução de 90% dos valores pagos desrespeita o contrato livremente pactuado, requerendo seja determinada a retenção de 30%, incidentes exclusivamente sobre os valores recebidos a título de preço do imóvel, bem como que a incidência dos juros se dê somente depois do trânsito em julgado.
- Razão parcial lhe assiste.
- Isto porque, a retenção de 10% dos valores pagos se mostra mais que suficiente para ressarci-la das despesas administrativas e fiscais realizadas com a celebração do contrato, que acabou por ser desfeito, sendo abusiva a retenção na forma pretendida, segundo a qual tal valor seria muito maior, caracterizando o enriquecimento sem causa da vendedora, ora apelante, que, além das despesas administrativas não teve qualquer prejuízo, até e porque, rescindido o contrato e devolvidos os valores, a unidade ficará disponível para comercialização.
- Foi corretamente fixada a atualização monetária, aplicando-se a Tabela Prática do TJSP, desde cada desembolso. Contudo, com relação à incidência de juros, merece reparo o julgado, uma vez que estes deverão incidir a partir do trânsito em julgado, consoante o já decidido pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, em 25.05.2010, nos autos do AgRg no REsp 1013249/PE, bem como em 26.03.2008, nos autos do REsp 1008610/RJ, uma vez que a rescisão se deu por inadimplência do comprador, inexistindo mora anterior da vendedora.
- Essas as razões pelas quais se entende ser possível acolher-se parcialmente o recurso interposto pela requerida, manifestando-se aqui o quanto se tem como necessário e suficiente à solução da causa, dentro da moldura em que apresentada e segundo o espectro da lide e legislação incidente na espécie, sem ensejo a disposição diversa e conducente à outra conclusão, inclusive no tocante a eventual prequestionamento de questão federal, anotando-se, por fim, haver-se decidido a matéria consoante o que a turma julgadora teve como preciso a tanto, na formação de sua convicção, sem ensejo a que se afirme sobre eventual desconsideração ao que quer que seja no âmbito do debate travado entre os litigantes.
- Ante o exposto, dá-se parcial provimento ao recurso, nos termos enunciados.”
Ao final, por votação unânime, os Desembargadores da 5ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo deram parcial provimento ao recurso de apelação interposto pela incorporadora para o fim de fixar a incidência dos juros legais a partir da data do trânsito em julgado, mantendo no mais a condenação em primeira instância na devolução à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos, acrescido de correção monetária retroativa desde cada desembolso e com juros de 1% a.m. a partir do trânsito em julgado até o momento da efetiva devolução.
Processo nº 1095575-53.2016.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.