Um adquirente de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Mirante do Japi Natural Living, localizado na Rodovia Dom Gabriel Paulino Bueno Couto, km 67,5, no bairro Japi, Cidade de Jundiaí, perante a incorporadora Queiroz Galvão (o nome da SPE era: Queiroz Galvão Mirante Do Japi Desenvolvimento Imobiliário Ltda.), obteve vitória perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, através da manutenção da sentença de primeira instância que havia decretado a rescisão do “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de imóvel” por ato do comprador que já não mais suportava arcar com o pagamento das parcelas, determinando à incorporadora a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária desde a data do pagamento de cada parcela e juros legais de 1% (um por cento) a.m. até o momento da efetiva restituição dos valores.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em setembro de 2014, quando então o comprador assinou o contrato perante a incorporadora.
Passados cerca de 2 anos da data da compra, o adquirente se viu impossibilitado de continuar a arcar com o pagamento das parcelas e procurou pela incorporadora, a fim de obter o distrato amigável do negócio. Para sua surpresa, foi informado pelo depto. financeiro da incorporadora de que até seria possível o cancelamento do negócio, porém, dos valores pagos em contrato, seria devolvido o equivalente a 40% (quarenta por cento).
Inconformado com a resposta da incorporadora, o comprador procurou o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central da Comarca de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato do comprador, bem como a condenação da incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos.
O Juiz de Direito da 12ª Vara Cível, Dr. Fernando José Cúnico, em decisão datada de 30 de janeiro de 2017, afirmou que o comprador tinha o direito à rescisão do negócio por insuportabilidade financeira e a incorporadora deveria restituir boa parte das importâncias pagas, condenando-a em primeira instância na restituição à vista do equivalente a 90% (noventa por cento) sobre todos os valores pagos em contrato, acrescido de correção monetária desde a data de cada pagamento (correção monetária retroativa) e juros legais de 1% a.m. a partir da citação até o momento da efetiva devolução.
Inconformada com a sentença proferida na primeira instância, a incorporadora decidiu seguir com o processo mediante recurso de apelação interposto perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
Recurso processado e devidamente distribuído perante a 7ª Câmara de Direito Privado, tendo como Relator o Desembargador Romolo Russo, acompanhado dos Desembargadores Miguel Brandi e Luiz Antonio Costa, para analisar se o Juiz de Direito na primeira instância agiu corretamente ou não ao condenar a incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos em contrato.
Por votação unânime datada de 15 de agosto de 2017, os Desembargadores deram parcial provimento ao recurso de apelação interposto pela incorporadora para o fim de fixar a incidência dos juros legais a partir da data do trânsito em julgado, mantendo a condenação de primeira instância, para o fim de permitir que a incorporadora retivesse o equivalente a 10% (dez por cento) dos valores pagos em contrato, devendo restituir o correspondente a 90% (noventa por cento).
Para o Desembargador Relator, com a rescisão do negócio motivada por ato do comprador, as partes devem retornar ao estado anterior à compra, observando que no caso em análise a incorporadora deve devolver parte considerável dos valores pagos pela compradora, uma vez que sequer tomou posse do imóvel, o que não gera grandes despesas para a incorporadora.
Nas palavras do Desembargador:
- “Apesar da desistência dos pretensos adquirentes, é extreme de dúvidas de que eles têm o direito subjetivo material de ser restituída dos valores pagos à ré.
- A não configuração de mora por parte da promitente-vendedora não extirpa a juridicidade da pretensão formulada pelos promitentes-compradores, tampouco o seu interesse de agir.
- Do contrário, ter-se-ia o enriquecimento desprovido de justa causa (art. 844 do CC).
- Outrossim, é inegável que com o desfazimento do negócio jurídico a ré poderá alienar novamente o imóvel a terceiro, de modo que não experimentará prejuízos outros além daqueles oriundos de gastos administrativos e de publicidade.
- Noutro período, tem-se reiteradamente decidido que, na resolução do contrato por descumprimento do promissário-comprador, as partes devem ser restituídas à situação em que estavam antes da celebração do negócio.
- Por isso, admite-se a compensação dos valores pagos com as eventuais perdas e danos experimentados pelas promitentes-vendedoras, a qual independente do percentual de retenção convencionado.
- Não há, pois, óbice algum em compensar os créditos recíprocos existentes.
- Na espécie, a previsão constante da cláusula 10ª do contrato no sentido da retenção de pelo menos 30% dos valores pagos mostra-se abusiva, vez que submete o consumidor à desvantagem exagerada (art. 51, inciso IV, do CDC).
- Em tal gramatura, afigura-se razoável a retenção pela ré-apelante de 10% dos valores pagos pelos autores a título de indenização pelas perdas e danos experimentados em função da rescisão contratual, notadamente porque não houve a transferência da posse do imóvel negociado aos promitentes-compradores.
- Contudo, merece pequeno reparo a condenação imposta em primeira instância, haja vista que as parcelas objeto de devolução devem ser corrigidas monetariamente a partir de cada desembolso, nos moldes da Tabela Prática deste Egrégio Tribunal de Justiça, e acrescidas de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês desde o trânsito em julgado da condenação, vez que não há se falar em mora da compromissária vendedora antes que sua obrigação seja juridicamente exigível.
- Por esses fundamentos, pelo meu voto, dou parcial provimento ao recurso a fim de determinar que sobre os 90% dos valores pagos pelos autores a serem devolvidos incida correção monetária a partir de cada desembolso, nos moldes da Tabela Prática deste Egrégio Tribunal de Justiça, e de juros moratórios de 1% ao mês desde o trânsito em julgado da condenação.”
Ao final, por votação unânime, os Desembargadores da 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo deram parcial provimento ao recurso de apelação interposto pela incorporadora para o fim de fixar a incidência dos juros legais a partir da data do trânsito em julgado, mantendo no mais a condenação em primeira instância na devolução à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos, acrescido de correção monetária retroativa desde cada desembolso e com juros de 1% a.m. a partir do trânsito em julgado até o momento da efetiva devolução.
Processo nº 1105412-35.2016.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.