Um casal de adquirentes de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Idea, localizado na Rua Canuto Borelli, nº 99, região de Interlagos, zona sul de São Paulo, perante a Construtora Ditolvo, obteve vitória perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, através da reforma parcial da sentença de primeira instância que havia decretado a rescisão do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de fração ideal de terreno” por ato dos compradores que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, determinando à incorporadora a devolução à vista de 80% sobre os valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária desde a data do ajuizamento da ação e juros legais de 1% (um por cento) a.m. a partir da citação até o momento da efetiva restituição dos valores.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em junho de 2013, quando então os compradores assinaram o contrato perante a incorporadora.
Passados cerca de 3 anos da data da compra, os adquirentes se viram impossibilitados de continuar a arcar com o pagamento das parcelas e procuraram pela incorporadora, a fim de obter o distrato amigável do negócio. Porém, a incorporadora informou devolveria o equivalente a 60% (sessenta por cento) dos valores pagos em Contrato. Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos compradores, bem como a condenação da incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos.
O Juiz de Direito da 27ª Vara Cível, Dr. Vitor Frederico Kümpel, em decisão datada de 26 de abril de 2017, afirmou que, de fato, os compradores tinham direito à rescisão do negócio por insuportabilidade financeira e a incorporadora deveria restituir boa parte das importâncias pagas, condenando-a em primeira instância na restituição à vista do equivalente a 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos em contrato, acrescido de correção monetária desde a data do pagamento de cada parcela e juros legais de 1% a.m. a partir da data da citação até o momento da efetiva devolução.
Inconformados com a sentença proferida na primeira instância, os compradores e a incorporadora decidiram seguir com o processo mediante recurso de apelação interposto perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
Recursos processados e devidamente distribuídos perante a 8ª Câmara de Direito Privado, tendo como Relator o Desembargador Alexandre Coelho, acompanhado dos Desembargadores Grava Brazil e Clara Maria Araújo Xavier, para analisar se o Juiz de Direito na primeira instância agiu corretamente ou não ao condenar a incorporadora na restituição de parte dos valores pagos em contrato.
Por votação unânime datada de 29 de setembro de 2017, os Desembargadores entenderam por bem reformar parcialmente a sentença de primeira instância, para o fim de permitir que a incorporadora retivesse o equivalente a 20% (vinte por cento) dos valores pagos em contrato, devendo restituir o correspondente a 80% (oitenta por cento).
Para o Desembargador Relator, com a rescisão do negócio motivada por ato do comprador, as partes devem retornar ao estado anterior à compra, observando que no caso em análise a incorporadora deve devolver parte considerável dos valores pagos pelo comprador, uma vez que sequer tomou posse do imóvel, o que não gera grandes despesas para a incorporadora.
Nas palavras do Desembargador:
- “Versa a demanda sobre pedido de rescisão contratual com restituição de quantias pagas em relação ao instrumento de Compromisso de Compra e Venda de imóvel na planta celebrado entre as partes em 08/06/2013.
- Em análise do inconformismo manifestado, cumpre destacar que a impugnação recursal se restringe ao percentual de retenção sobre o valor a ser restituído em relação ao que fora pago pelos autores para aquisição da unidade imobiliária, além do termo inicial da incidência dos juros sobre o valor a ser restituído.
- Restou incontroverso que os autores perderam o interesse na negociação, pleiteando a rescisão com devolução das quantias quitadas. O réu não apresentou oposição à rescisão contratual, que fora declarado pelo MM. Juízo de primeiro grau.
- A r. sentença declarou, ainda, a abusividade da cláusula contratual acerca da retenção prevista por entende-la excessiva, ajustando tal percentual para o montante de 25% das quantias efetivamente pagas com fundamento nos recentes entendimentos do Superior Tribunal de Justiça e deste E. Tribunal de Justiça.
- Com efeito, admitido o direito de o adquirente recuperar o dinheiro pago, é de se contrapor que ao contratar, ela gerou despesas ao vendedor, relativas às operações de venda, publicidade etc, donde se aplicar de percentual do valor exatamente para recompor o patrimônio da parte que adimpliu o contrato e que, ipso facto, não pode ser prejudicada (artigo 475, do Código Civil). Nesse sentido: Apelação 1022389-89.2014.8.26.0577, relator o Desembargador Salles Rosi, j. 16/04/2015.
- No caso dos autos, nada há que justifique a retenção no percentual máximo ou mínimo da flutuação delimitada pela jurisprudência, motivo pelo qual deve ser modificado o entendimento de primeiro grau para estabelecer a retenção na ordem de 20% sobre as quantias até então pagas pelo adquirente, considerando as recentes decisões desta C. Câmara em casos similares.
- Ao estabelecer tal percentual, consideram-se as peculiaridades do caso concreto, como o valor das parcelas até então quitadas pelo adquirente, que perfazem o montante de R$80.609,49 e o total do preço do contrato (R$299.992,80). Vale notar que a incidência do percentual de 20% sobre as quantias pagas não caracteriza valor excessivo, ao contrário, configura montante proporcional e adequado ao caso dos autos, tendo em vista a necessidade de repor as partes ao estado anterior e considerando que a rescisão foi motivada pelos adquirentes.
- E os juros de mora incidentes sobre o valor a ser restituído aos autores em relação ao preço pago pelo imóvel, à taxa de 1% ao mês, devem correr da citação, consoante regra do artigo 405 do CC.
- Ante o exposto, pelo presente voto, NEGA-SE PROVIMENTO à apelação da ré e DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO à apelação dos autores para que a ré seja condenada a restituir 80% dos valores pagos pelo preço do imóvel, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora desde a citação.”
Ao final, por votação unânime, os Desembargadores da 8ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo deram parcial provimento ao recurso de apelação interposto pelos compradores para condenar a incorporadora na devolução à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos, acrescido de correção monetária desde o ajuizamento da ação e com juros de 1% a.m. a partir da citação até o momento da efetiva devolução.
Processo nº 1007002-05.2017.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.