Um casal de adquirentes de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Up Village, localizado na Avenida Damasceno Vieira, nº 745, no bairro da Vila Mascote, em São Paulo, perante a incorporadora Helbor (o nome da SPE era: Hesa 121 Investimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Venda e Compra de unidade condominial” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária retroativa a partir da data de cada pagamento + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em dezembro de 2013, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 3 anos pagando as parcelas, optaram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, embora a incorporadora tenha informado que devolveria 80% (oitenta por cento) dos valores pagos em contrato, não se mostrava realmente propensa a tal devolução, motivando os consumidores a procurar o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores.
O Juiz de Direito da 34ª Vara Cível, Dr. Adilson Aparecido Rodrigues Cruz, em sentença datada de 09 de outubro de 2017, JULGOU TOTALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores e condenou a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde a data de cada desembolso das parcelas + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.
O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que a retenção de 10% do montante pago pelos compradores corresponde à quantia suficiente ao ressarcimento de despesas administrativas percebidas pela incorporadora. Sendo certo que haverá a recolocação do imóvel no mercado que garantirá a percepção de lucro.
Nas palavras do magistrado:
- “Os autores trazem que adquiriram imóvel da ré e, impossibilitados de cumprir com as prestações, pretendem a rescisão deste com devolução de 90% da quantia paga acrescida dos valores despendidos com taxas condominiais. A ré, por sua vez, traz a existência de clausula contratual de rescisão; despesa quanto a personalização da unidade e outras verbas assumidas contratualmente.
- É de rigor o reconhecimento da relação de consumo existente nos autos e, nesta circunstancia, não há que se falar em retenção de 20% da quantia paga como pretende a ré em contestação. O consumidor, ainda que inadimplente, não pode ser apenado com perda avultosa das prestações pagas, sob pena de enriquecimento ilícito do promitente-vendedor.
- A retenção de 10% do montante pago pelos autor es corresponde à quantia suficiente ao ressarcimento de despesas administrativas percebidas, inclusive as alegadas em contestação. Ademais, haverá a recolocação do imóvel no mercado que lhe garantirá a percepção de lucro. Neste sentido: “Contrato de compra e venda Rescisão decorrente de inadimplência Devolução dos valores pagos, com retenção de 20% (vinte por cento) Multa indevida Apelo parcialmente provido.” (TJSP Apelação 4000771-07.2013.8.26.0663, Relator Fortes Barbosa, j. 19/01/16). Ainda, as adaptações feitas na unidade servem ao seu melhoramento, com consequência no valor de venda, o que benéfico ao requerido e que, integrando o valo do bem, de modo que, em que pese o dispêndio de quantia a sua realização, estão incorporadas ao valor econômico do imóvel. Assim é no próprio incremento do produto, sanando-se o despendido com o aumento do valor na venda ou na sua facilitação pelo atrativo.
- Assim, o contrato em questão nos autos deve ser rescindido retornando as partes ao “status quo ante”, com devolução dos valores pagos (art. 53 do CDC), observadas eventuais despesas percebidas pela ré, compensadas pela retenção do percentual acima determinado. O valor incontroverso pago pelos autores especificamente pelo imóvel corresponde à quantia de R$106.264,25 (cento e seis mil duzentos e sessenta e quatro reais e vinte e cinco centavos) (fls. 59), de modo que o valor a ser restituído pela ré a este titulo corresponde a R$95.637,82 (noventa e cinco mil seiscentos e trinta e sete reais e oitenta e dois centavos), valor requerido na inicial, que tem correção monetária do desembolso de cada prestação e juros legais da citação.
- O valor deve ser devolvido de forma integral, em pagamento único nos termos do que restou decidido em Recurso Repetitivo pelo STJ: “Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes.” (REsp 1300418/SC, j. 13/11/2013).
- Ausente informação nos autos de que aos autores foi transferida a posse do imóvel, caracterizando a condição de condômino e observadas às normas consumeristas, inviável a diminuição do valor a ser restituído considerando a obrigação assumida de pagamento destas despesas.
- ISTO POSTO e considerando tudo o mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE a ação denominada de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL contra HESA 121 INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (HELBOR) e o faço para, com resolução de mérito e fundamento no art. 487, I, do C.P.C., acolher o pedido inicial e, declarada a rescisão do contrato em questão nos autos, condenar a ré a devolver aos autores a quantia de a R$95.637,82 (noventa e cinco mil seiscentos e trinta e sete reais e oitenta e dois centavos), em parcela única, com correção monetária e juros legais na forma supra especificada.”
Processo nº 1035192-75.2017.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.