Um comprador de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Cidade Maia Residencial, localizado na Avenida Bartholomeu de Carlos, nº 901, no bairro Cidade Maia, em Guarulhos, região da grande São Paulo, perante a incorporadora EZ TEC (o nome da SPE era: E.Z.L.I. Empreendimento Imobiliário Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Contrato de Compromisso de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato do próprio adquirente, que já não mais suportava arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 80% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária retroativa a partir da data de cada pagamento + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em março de 2014, quando então o pretenso comprador assinou o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 2,5 anos pagando as parcelas, optou por não mais seguir com o contrato e procurou a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria apenas 30% (trinta por cento) dos valores pagos em contrato. Inconformado com a resposta obtida perante a vendedora, o comprador procurou o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato do adquirente, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores.
O Juiz de Direito da 24ª Vara Cível, Dr. Claudio Antonio Marquesi, em sentença datada de 27 de setembro de 2017, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato do comprador e condenou a incorporadora na restituição à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde a data de cada desembolso das parcelas + juros de 1% ao mês até a efetiva devolução.
O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que se permitisse a aplicação de todos os descontos previstos na cláusula do contrato da incorporadora, decretaria a perda quase integral de todos os valores quitados pelo consumidor, demonstrando de forma cabal a abusividade da cláusula, sendo certo que era de rigor a condenação da empresa na devolução de grande parte dos valores pagos.
Nas palavras do magistrado:
- “O autor firmou instrumento particular de promessa de venda e compra da unidade nº 1002, torre A, do empreendimento “Condomínio Cidade Maia Residencial” e pretende a rescisão.
- Não há resistência da ré quanto à resolução contratual, todavia, diverge quanto ao valor a ser devolvido ao requerente, que postula pela devolução de 90% da quantia paga.
- Adentrando ao mérito, resta pacificada a possibilidade de resilição unilateral do contrato de compra e venda de imóvel, por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora.
- De outro lado, percebe-se que a cláusula 2.2.1 do contrato prevê que serão descontados custos administrativos, débitos fiscais, além de despesas de venda. A cláusula ainda prevê, após efetuadas todas as compensações supracitadas, uma retenção de mais 70% ou 50% em favor da vendedora, a depender do quanto já pago pelo consumidor.
- Considere-se que na quadra jurisprudencial o Eg. Tribunal de Justiça de São Paulo vem reconhecendo que tal cláusula ou conduta, se houver, é leonina e tecnicamente ineficaz (JTJ LEX 159/31, relator Desembargador OLIVEIRA PRADO).
- Assim, resta patente a abusividade da cláusula 2.2.1 do contrato de compra e venda, uma vez que a simples previsão de retenção de 70% sobre sobre os valores pagos, representa, na realidade, quase que a perda total dos valores despendidos.
- Sob essa lente, portanto, permitir a aplicação de todos os descontos previstos na cláusula em questão corresponderá a decretar a perda quase integral de todos os valores quitados, fato que demonstra de forma cabal a abusividade da cláusula.
- Constatada a abusividade da cláusula 2.2.1, de rigor a procedência do pedido de restituição dos valores pagos, permitida, apenas, a retenção de percentual por parte da vendedora, a fim de compensar os gastos com a administração e propaganda do imóvel.
- A jurisprudência recente do STJ indica como parâmetro de retenção os percentuais entre 10% a 25%, a depender do caso concreto.
- No caso sub examine, tendo em vista que o imóvel ainda estava em construção e não houve sequer posse do autor, de modo que a requerida poderá alienar a unidade a terceiros sem qualquer prejuízo, entendo que o percentual de 20% de retenção mostra-se razoável, sendo devida a restituição de 80% dos valores pagos.
- Assim, nos termos dos documentos juntados, verifica-se que os autores pagaram o valor total de R$ 122.896,82, de modo que a ré deve proceder à devolução do valor de R$ 98.317,45, em parcela única, corrigidos desde o desembolso e acrescido de juros de mora a contar do trânsito em julgado, haja vista que a rescisão se deu por culpa do autor, não havendo que se falar em mora da ré em data anterior à sentença.
- Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, nos termos do art. 487, I do CPC, para (i) declarar rescindido o instrumento particular de promessa de compra e venda; (ii) condenar a ré à restituição de R$ 98.317,45, a título de pagamento do imóvel, corrigido desde o desembolso e com juros de mora a partir do trânsito em julgado, que deverá ser pago em uma única parcela.”
Processo nº 1082517-46.2015.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.