Um casal de compradores de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Tons de Ipanema, localizado na Avenida Reynaldo Porcari, nº 2.460, em Jundiaí, interior de São Paulo, perante a incorporadora Merolar (o nome da SPE era: GLB Ipanema SPE Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Contrato de Compromisso de Venda e Compra” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária retroativa a partir da data de cada pagamento + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em julho de 2015, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 2,5 anos pagando as parcelas, optaram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria apenas o equivalente a 60% (sessenta por cento) dos valores pagos em Contrato, sem nenhuma correção monetária e de forma parcelada. Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
O Juiz de Direito da 02ª Vara Cível, Dr. Rodrigo Ramos, em sentença datada de 11 de outubro de 2017, JULGOU TOTALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores e condenou a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde a data de cada desembolso das parcelas + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.
O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que a cláusula contratual de retenção que a incorporadora desejava aplicar era nula de pleno direito, pois colocava o consumidor em situação de extrema desvantagem, o que é proibido pelo Código de Defesa do Consumidor, sendo incompatível com a equidade, ao ofender os princípios fundamentais do sistema jurídico de defesa do consumidor, ao restringir direitos fundamentais inerentes à natureza do contrato, ameaçando seu equilíbrio e ao se mostrar excessivamente onerosa para o consumidor, considerando o conteúdo do contrato, cabendo ao Poder Judiciário definir o desconto que o consumidor deve sofrer por ter desistido do negócio.
Nas palavras do magistrado:
- “Em razão da rescisão contratual, pretende o autor o reembolso de 90% (noventa por cento) dos valores já pagos, devendo ser descontados os valores já adimplidos.
- A ré, por seu turno, assevera que o contrato foi regularmente firmado, inexistindo qualquer circunstância que autorize o afastamento de seus termos. Pontuando que o autor foi o único responsável pelo descumprimento do negócio, tornando-se inadimplente, razão pela qual pugna pela rescisão contratual.
- Anota-se que a relação é nitidamente de consumo, sendo o autor o destinatário final do bem prometido à venda pela ré. Sua condição de eventual investidor de mercado imobiliário não descaracteriza a natureza de consumo da relação, e mesmo a destinação para aluguel do bem (mesmo que não evidenciada à toda prova) não elide a qualidade de consumidor do adquirente porque como futuro locador é também destinatário final daquilo que compra para dar em locação. É certo que a hipossuficiência não é presumida e afere-se no caso.
- Restou incontroverso nos autos que os autores deram causa ao inadimplemento imotivado do contrato firmado entre as partes, dando causa a rescisão.
- Não há razão jurídica que impeça o comprador de tomar a iniciativa de propor ação judicial visando à resolução do contrato por desinteresse próprio, sem imputar ao vendedor qualquer ilícito contratual. Na vigência do Código de Defesa do Consumidor a cláusula contratual que impeça o exercício do arrependimento deve ser considerada abusiva e, portanto, nula.
- Resta apurar, portanto, se há abusividade na multa compensatória prevista no instrumento, o que faria operar a redução do percentual ajustado. No caso dos autos, a cláusula do contrato celebrado entre as partes que rege a desistência do negócio prevê as consequências da rescisão contratual, estabelecendo que a devolução dos valores pagos pelo comprador se dará com dedução de vários valores que somam razoável percentual do valor pago.
- Tal cláusula é abusiva frente ao Código de Defesa do Consumidor.
- Com efeito, os valores despendidos pela ré com custos administrativos, promoção de venda e pagamento de tributos não podem ser deduzidos dos valores a serem devolvidos, pois tais despesas são inerentes à atividade comercial de uma incorporadora de imóveis, não podendo a ré transferir para os adquirentes despesas operacionais típicas de sua atividade comercial.
- De outro lado, a cláusula penal compensatória, prevendo a perda, pelo comprador, de 10% do valor total do contrato, também é abusiva, porque leva à perda, pelos adquirentes, de percentual muito maior do valor pago (às vezes mais de 100%).
- Dessa forma, tal cláusula é nula de pleno direito, nos termos do artigo 51, inciso IV, parágrafo 1.º, incisos I, II e III pois coloca o consumidor em desvantagem exagerada, sendo incompatível com a equidade, ao ofender os princípios fundamentais do sistema jurídico de defesa do consumidor, ao restringir direitos fundamentais inerentes à natureza do contrato, ameaçando seu equilíbrio e ao se mostrar excessivamente onerosa para o consumidor, considerando o conteúdo do contrato.
- Nula a disposição contratual, cabe a este Juízo definir o desconto que devem sofrer os compradores por terem desistido do negócio, ou seja, por terem tido culpa pela rescisão contratual.
- Segundo a jurisprudência, especialmente perante o E. Tribunal de Justiça em casos análogos ao dos presentes autos, a penalidade em questão deve-se limitar ao percentual de 10% (dez por cento).
- Nesse sentido:
- Apelação. Ação com pedidos de rescisão contratual e restituição de valores pagos. Sentença de parcial procedência. Inconformismo da ré. Manutenção da sentença por seus próprios fundamentos (art. 252 RITJSP). Cerceamento de defesa não verificado. Aplicação do CDC confirmada. Rescisão por culpa do comprador. Retenção pela ré no patamar de 10% sobre o valor pago pelo autor (aproximadamente oitocentos mil reais), nula a cláusula que determina perda de percentual superior (30%). Recurso não provido. (TJSP, Apelação nº 1011859-65.2015.8.26.0100, Rel. Piva Rodrigues, julgamento em 07/03/2017).
- Assim, necessária se faz a revisão da cláusula 12.8., do instrumento particular de compra e venda firmada (fls. 21/48 em especial fls. 34/35), reduzindo-se o montante da multa compensatória para o percentual de 10% (dez por cento) sobre os valores já pagos pelos autores, nos termos da legislação de proteção ao consumidor, sob pena de locupletamento indevido.
- Ressalto, ainda, que a unidade objeto dos autos poderá ser objeto de nova alienação a terceiros, razão pela qual prejuízo algum será carreado à ré decorrente da redução operada.
- Por fim, esclareço que incidem juros na devolução desde a citação, uma vez que a ré não se opõe a rescisão e por isso deveria ter efetuado a devolução desde logo, responsabilizando-se pela remuneração da mora desde que assim colocada pela ação.
- E, finalizando, rejeito a tese de que ocorre causalidade dos autores, posto que a ré deu causa a ação na medida em que lançou mão de cláusula ilegal e impediu a rescisão amigável.
- Ante o acima exposto e o mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE o pedido da presente ação, para o fim de declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, bem como condenar a ré à devolução de 90% dos valores já desembolsado pelos autores, aos quais deverão ser aplicados juros de 1% ao mês, a contar da citação, e correção monetária nos termos da Tabela Prática do E. Tribunal de Justiça, a contar da data de cada pagamento, até o efetivo reembolso pelas rés.
- E, por conseguinte, JULGO EXTINTO o processo, com a apreciação do mérito, nos termos do art. 487, I do Código de Processo Civil.”
Processo nº 1107572-33.2016.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.