Um casal de compradores de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Vila Nova Ipiranga, localizado na Avenida Carioca, nº 745, no bairro do Ipiranga, em São Paulo, perante a incorporadora Even (o nome da SPE era: Esp 93/13 Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 80% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária retroativa a partir da data de cada pagamento + juros de 1% ao mês até a efetiva devolução.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em setembro de 2015, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 2 anos pagando as parcelas, optaram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria apenas o equivalente a 20% (vinte por cento) dos valores pagos em Contrato, sem nenhuma correção monetária e de forma parcelada. Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
O Juiz de Direito da 05ª Vara Cível, Dr. Gustavo Coube de Carvalho, em sentença datada de 06 de outubro de 2017, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores e condenou a incorporadora na restituição à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde a data de cada desembolso das parcelas + juros de 1% ao mês até a efetiva devolução.
O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que a retenção prevista em contrato pretendida pela incorporadora era abusiva, uma vez que não houve ocupação do imóvel, mostrando-se adequado o desconto de vinte por cento dos valores pagos em contrato, a fim de indenizar o impacto negativo no planejamento financeiro da obra.
Nas palavras do magistrado:
- “Passo a conhecer do pedido porque a questão de mérito trata de direito e de fatos incontroversos ou que se provam por documentos, não havendo necessidade de produção de prova técnica ou oral.
- Os autores admitem o inadimplemento por dificuldades financeiras. Ainda assim, têm direito de reaver parte do preço pago, nos termos da Súmula 1 do egrégio Tribunal de Justiça: "o compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.”
- Mostra-se exagerada, porém, a retenção prevista em contrato. No presente caso, em que não houve ocupação do imóvel, mostra-se adequado desconto de vinte por cento, a fim de indenizar o impacto negativo no planejamento financeiro da obra, cobrir despesas adicionais para recolocação da unidade à venda e ressarcir a incorporadora dos tributos incidentes sobre o negócio desfeito.
- Com isso, terá a parte autora direito de reaver R$21.509,46, atualizados das datas dos desembolsos e acrescidos de juros de mora a partir do trânsito em julgado, nos termos do seguinte precedente do Superior Tribunal de Justiça: "na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1211323/MS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 01/10/2015, DJe 20/10/2015).
- Ante o exposto, julgo parcialmente procedente o pedido, declaro a rescisão do contrato e condeno a ré ESP 93/13 Empreendimentos Imobiliários Ltda. a pagar aos autores a quantia de R$21.509,46 (vinte e um mil, quinhentos e nove reais e quarenta e seis centavos), atualizada dos desembolsos com base na tabela oficial do TJSP e, a partir do trânsito em julgado, acrescida de juros de mora de um por cento (1%) ao mês.”
Processo nº 1014451-14.2017.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.