Um adquirente de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Edifício Mosaico Vila Guilherme, localizado na Rua Eugênio de Freitas, bairro da Vila Guilherme, zona norte da Cidade de São Paulo, perante a incorporadora Even (o nome da SPE era: Goat Even Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, através da manutenção da sentença de primeira instância que havia decretado a rescisão do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Unidade Autônoma” por ato do comprador que já não mais suportava arcar com o pagamento das parcelas, determinando à incorporadora a devolução à vista de 80% sobre os valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária desde o pagamento de cada parcela (correção monetária retroativa) e com juros legais de 1% (um por cento) a.m. até o momento da efetiva restituição dos valores.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em setembro de 2012, quando então o comprador assinou o contrato perante a incorporadora.
Passados cerca de 3 anos da data da compra, o adquirente se viu impossibilitado de continuar a arcar com o pagamento das parcelas e procurou pela incorporadora, a fim de obter o distrato amigável do negócio. Porém, a incorporadora informou que devolveria o equivalente a 40% (quarenta por cento). Inconformado com a resposta obtida perante a vendedora, o comprador procurou o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato do comprador, bem como a condenação da incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos.
O Juiz de Direito da 6ª Vara Cível, Dr. Rodrigo Marcos de Almeida Geraldes, em decisão datada de 21 de setembro de 2017, afirmou que, de fato, o comprador tinha direito à rescisão do negócio por insuportabilidade financeira e a incorporadora deveria restituir boa parte das importâncias pagas, condenando-a em primeira instância na restituição à vista do equivalente a 80% (oitenta por cento) dos valores pagos em contrato, acrescido de correção monetária e juros legais de 1% a.m. até o momento da efetiva devolução.
Inconformada com a sentença proferida na primeira instância, a incorporadora decidiu seguir com o processo mediante recurso de apelação interposto perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
Recurso processado e devidamente distribuído perante a 9ª Câmara de Direito Privado, tendo como Relator o Desembargador Alexandre Lazzarini, acompanhado dos Desembargadores Costa Netto e José Aparício Coelho Prado Neto, para analisar se o Juiz de Direito na primeira instância agiu corretamente ou não ao condenar a incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos em contrato.
Por votação unânime datada de 30 de janeiro de 2018, os Desembargadores entenderam por bem manter a sentença de primeira instância, para o fim de permitir que a incorporadora retivesse o equivalente a 20% (vinte por cento) dos valores pagos em contrato, devendo restituir o correspondente a 80% (oitenta por cento).
Para o Desembargador Relator, com a rescisão do negócio motivada por ato do comprador, as partes devem retornar ao estado anterior à compra, observando que no caso em análise a incorporadora deve devolver parte considerável dos valores pagos pelo comprador, uma vez que sequer tomou posse do imóvel, o que não gera grandes despesas para a incorporadora.
Nas palavras do Desembargador:
- “Sustenta, em síntese, que a devolução dos valores pagos deve observar a cláusula VIII do contrato entabulado entre as partes, e que referida cláusula não é abusiva, tendo em vista que o negócio foi rescindido por desistência do adquirente.
- Afirma que o percentual de devolução fixado na sentença é muito elevado e insuficiente para reparar os prejuízos sofridos pela apelante.
- Anota-se que a ré/apelante não se insurge contra a parte da sentença que determinou a devolução dos valores pagos pelo comprador a título de taxa SATI, até porque, referida decisão está de acordo com o posicionamento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso repetitivo (Resp nº 1.599.511/SP, Segunda Seção, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. em 24/08/2016).
- A insurgência recursal diz respeito à parte da sentença que determinou a devolução de 80% das prestações pagas pelos adquirentes.
- A ré/apelante pretende que a devolução dos valores pagos seja feita na forma da cláusula VIII do contrato.
- Em que pese o inconformismo ora deduzido, deve ser mantida a r. sentença na parte em que reputou abusivos os percentuais de retenção fixados na referida cláusula VIII, determinando a devolução de 80% da quantia paga pelo adquirente.
- Isso porque, além de excessiva a multa compensatória de 10% sobre o valor total do contrato (que a vendedora ainda pretende cumular com outros descontos), observa-se que os autores pagaram considerável valor (mais de R$ 78.329,56, sem contar a corretagem e a taxa SATI, conforme fls. 65), e que não foi apresentado qualquer documento hábil a demonstrar que o prejuízo da apelante tenha sido superior a 20% das parcelas pagas, ônus que a ela competia.
- Aliás, nem mesmo nas razões de apelação a ré/apelante indicou o valor de seus efetivos prejuízos, limitando-se a deduzir meras alegações a respeito.
- Assim, não se vislumbra a existência de parâmetros que justifiquem a adoção do percentual de retenção superior ao fixado na sentença.
- É importante mencionar, ainda, que não há notícia da imissão na posse pelo comprador.
- Desse modo, e consoante o disposto na Súmula nº 01, TJSP (“o compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação”), é razoável a retenção de 20% dos valores pagos pelo apelado.
- Quanto à correção monetária sobre os valores a serem restituídos ao autor, correto o termo inicial a partir de cada desembolso, tendo em vista que a atualização monetária nada mais visa do que a recomposição do valor da moeda.
- Respeitado o entendimento do MM. Juiz de origem, todavia, a r. sentença deve ser parcialmente reformada para fixar o termo inicial dos juros moratórios sobre os valores a serem devolvidos a partir da data do trânsito em julgado da sentença condenatória e não da citação.
- Concluindo, dá-se parcial provimento à apelação da ré, para fixar o termo inicial dos juros moratórios sobre os valores a serem devolvidos a partir da data do trânsito em julgado da sentença condenatória.
- No mais, fica mantida a r. sentença. Isso posto, dá-se parcial provimento à apelação da ré.”
Ao final, por votação unânime, os Desembargadores da 9ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo deu parcial provimento ao recurso de apelação interposto pela incorporadora e manteve a condenação em primeira instância na devolução à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos, acrescido de correção monetária e com juros de 1% a.m. até o momento da efetiva devolução.
Processo nº 1090210-86.2014.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.