Um casal de compradores de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Setin Dowtown São Luís, localizado na Rua da Consolação com a Avenida São Luís, região central da Cidade de São Paulo, perante a incorporadora Setin (o nome da SPE era: SEI Consolação Empreendimento Imobiliário SPE Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Contrato de Promessa de Compra e Venda” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 85% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária retroativa a partir da data de cada pagamento + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em setembro de 2015, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 2,5 anos pagando as parcelas, optaram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria apenas 40% (quarenta por cento) dos valores pagos em contrato. Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
O Juiz de Direito da 28ª Vara Cível, Dr. Felipe Esmanhoto Mateo, em sentença datada de 31 de janeiro de 2018, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores e condenou a incorporadora na restituição à vista de 85% (oitenta e cinco por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde a data de cada desembolso das parcelas + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.
O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que nos termos do artigo 53, da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), é direito do consumidor solicitar judicialmente a rescisão do contrato, uma vez que a intenção da incorporadora era reter parte expressiva dos valores pagos.
Nas palavras do magistrado:
- “Restou incontroverso que as partes firmaram, em 10.09.2015, compromisso de compra e venda de unidade autônoma (fls. 23/53), pelo preço de R$326.390,74, dos quais os promitentes compradores pagaram R$62.033,61 (fls. 53), não impugnado.
- No entanto, os autores pleiteiam a rescisão do contrato, sob a alegação de que não podem mais como arcar com o compromisso.
- A cláusula 7.7 do contrato (fls. 42) dispõe sobre a rescisão do instrumento por inadimplemento do comprador, limitando a devolução a 70% do saldo apurado, dividida em tantas parcelas quanto as que o comprador tiver pago, proporcionando a construtora retenção que se afigura desproporcional e abusiva, colocando o consumidor em desvantagem exagerada. E, por conseguinte, a referida disposição contratual é nula de pleno direito (art. 51, IV do CDC), conforme pacífico entendimento jurisprudencial.
- Sobre o tema, o E. Tribunal de Justiça assentou que “o compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.” (Súmula 1).
- E, “a devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.” (Súmula 2).
- Assim, restando comprovado que os autores comunicaram a vendedora sua intenção de rescindir o contrato em outubro de 2017 (fls. 54/59), também, que não assumiram a posse do imóvel, a retenção de 15% dos valores pagos a título de ressarcimento das despesas suportadas pela promitente vendedora se mostra suficiente para a compensação com gastos próprios de administração e propaganda.
- Do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido, para declarar a rescisão do instrumento contratual firmado pelas partes (fls. 23/53), e condenar a ré a restituir aos autores 85% dos valores recebidos, em parcela única, ou seja, o montante de R$52.728,57 (fls. 53), com atualização monetária, mês a mês, pela tabela do E. TJSP, acrescido de juros de mora de 1% ao mês, contados da citação.”
Processo nº 1106465-17.2017.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.