Um casal de adquirentes de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Edifício Clube Jaçanã, localizado na Avenida Mendes da Rocha, nº 1.093, no bairro do Jaçanã, zona norte de São Paulo, perante a incorporadora EVEN (o nome da SPE era: Agarpone Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária retroativa a partir da data de cada pagamento + juros de 1% ao mês até a efetiva devolução.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em setembro de 2015, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 2,5 anos pagando as parcelas, optaram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria apenas o equivalente a 20% (vinte por cento) dos valores pagos em Contrato, sem nenhuma correção monetária e de forma parcelada. Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
A Juíza de Direito da 39ª Vara Cível, Dra. Daniela Pazzeto Meneghine Conceição, em sentença datada de 12 de março de 2018, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores e condenou a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde a data de cada desembolso das parcelas + juros de 1% ao mês até a efetiva devolução.
A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que a cláusula contratual que a incorporadora desejava aplicar perante o consumidor padecia de ilegalidade incontroversa, uma vez que faria com que o comprador perdesse mais de 20% dos valores pagos, de forma parcelada, prevendo ainda a retenção de custos administrativos e de promoção de venda no importe de 10% sobre o preço total da venda, como também multa compensatória de 10% sobre o valor do contrato, além de outras despesas.
Nas palavras da magistrada:
- “A solução da controvérsia encontra-se, sem sombra de dúvidas, na interpretação dos fatos à luz dos preceitos gizados pelo Código de Defesa do Consumidor, aplicável na espécie, por força da inequívoca caracterização de relação de consumo entre as partes.
- Tem-se, de um lado, o autor, na qualidade de consumidor, destinatário final da unidade condominial que lhe foi compromissada à venda e, de outro, a ré, na qualidade de fornecedora do produto, mostrando-se, por conseguinte, cristalina a subsunção fática ao quanto disposto nos arts. 2° e 3° do Código de Defesa do Consumidor.
- Prevalece a imposição do parceiro contratual economicamente mais forte (fornecedor), não sendo dado ao parceiro economicamente fragilizado (consumidor) e, por isso mesmo vulnerável ao poderio de fogo do co-contratante, em hipótese alguma, modificar substancialmente o conteúdo do contrato já previamente escrito, a ser preenchido, tão somente em seus dados.
- Este, em última análise, o conteúdo do dispositivo gizado pelo art. 54 do Código de Defesa do Consumidor, ao definir o contrato de adesão, estipulando, para o mesmo, um regime próprio, todo especial, inclusive no que toca aos métodos de interpretação, considerando neste panorama, entre outros aspectos, o fenômeno da relativização da autonomia da vontade.
- Postas tais considerações de caráter preliminar, insta voltar os olhos ao contrato objeto do litígio, do qual se extrai nulidade genérica ictu oculi, por força da inequívoca iniquidade representada pela cláusula n. VIII (fls. 37), ao estabelecer, em detrimento do promissário comprador, a retenção de mais de 30% dos valores por ele pagos.
- Vê-se claramente a abusividade com que a cláusula VIII fora redigida. Isto porque, não só previu a retenção de custos administrativos e de promoção de venda no importe de 10% sobre o preço total da venda, como também multa compensatória de 10% sobre o valor do contrato, e, ainda outras despesas.
- Salta aos olhos a onerosidade excessiva que resulta de tal imposição contratual, daí decorrendo a nulidade genética supra referida, por colocar o consumidor em desvantagem absoluta, na contramão da função social do contrato, mormente à consideração de seu objeto específico aquisição da casa própria.
- Antes mesmo do advento do Código de Defesa do Consumidor, por certo que a aludida cláusula contratual não passaria pelo crivo do Judiciário, como jamais passou, como se verifica de inúmeros precedentes jurisprudenciais nos quais corrigidas abusividades análogas à presente, nos precisos termos do art. 413 do Código Civil.
- A iniquidade se faz presente, atentando contra o padrão ético de conduta que seria de se exigir da ré, por conta da boa-fé objetiva que deve, necessariamente, presidir relações que tais.
- Por outro lado, se revela razoável a pretensão dos autores em serem reembolsados em 90% do preço pago, pois que mormente em situações contratuais como a presente, ser comum a estipulação de multa compensatória, ou ainda arras confirmatórias, institutos do direito material em absoluto proscritos do ordenamento jurídico com o advento do Código de Defesa do Consumidor.
- O E. Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento neste sentido ao firmar a Súmula 543, que dispõe: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”.
- No entanto, reconhecida a abusividade da estipulação contratual em questão, faz-se de rigor o acionamento da atividade integrativa do juízo, no sentido de buscar restabelecer o equilíbrio contratual, o que já se viabilizava a luz do preceito gizado pelo art. 413 do Código Civil, conforme referido alhures.
- Assim, tenho como razoável limitar a 10% do preço pago, e somente a 10%, a perda do autor em favor da ré, por força da resolução contratual a que aquele deu causa, por não mais suportar o adimplemento do compromisso assumido.
- Finalmente, incabível o parcelamento da restituição das quantias pagas, que devem ser devolvidas de forma imediata e de uma só vez, nos termos forma do art. 53, do CDC. Inclusive, esta é a orientação da Corte Paulista, conforme Súmula 2: “A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição”.
- Ante o exposto JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação proposta em face de ARGAPONE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (EVEN CONSTRUTORA), e assim o faço para:
- 1.) DECLARAR rescindido o contrato referente à unidade n° 7, Bloco A, firmado entre as partes, a partir do ajuizamento da ação;
- 2.) CONDENAR a ré a reembolsar aos autores o correspondente a 90% do preço pago por estes àquela, e à vista, a ser monetariamente corrigido a contar de cada desembolso e acrescido de juros moratórios de 1% ao mês, estes devidos a partir do trânsito em julgado, tendo em vista a ausência de mora anterior da ré.”
Processo nº 1099626-73.2017.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.