Um casal de compradores de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Jardins do Brasil – Subcondomínio Residencial 2 (setor 2) – Residencial Atlântica, localizado na Avenida Hilário Pereira de Souza, nº 492, no centro da Cidade de Osasco, perante a incorporadora EZ TEC (o nome da SPE era: Phaser Incorporação SPE S/A.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Contrato de Compromisso de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 80% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária retroativa a partir da data de cada pagamento + juros de 1% ao mês até a efetiva devolução.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em junho de 2015, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 2,5 anos pagando as parcelas, decidiram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria apenas 30% (trinta por cento) dos valores pagos em contrato. Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro de Osasco, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
O Juiz de Direito da 5ª Vara Cível, Dr. Manoel Barbosa de Oliveira, em sentença datada de 16 de abril de 2018, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores e condenou a incorporadora na restituição à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde a data de cada desembolso das parcelas + juros de 1% ao mês até a efetiva devolução.
O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que uma vez operado o distrato, as partes devem ser restituídas à mesma situação em que se encontravam antes da celebração do negócio jurídico (status quo ante), com a devolução das parcelas pagas e disponibilização do imóvel à vendedora e o consumidor tem o direito de obter a devolução das parcelas pagas quando da rescisão contratual nos termos do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor.
Nas palavras do magistrado:
- “Trata-se de pedido de rescisão contratual com devolução dos valores pagos à construtora durante o período de obras.
- Os autores justificam o presente pedido de rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel alegando dificuldades financeiras.
- Patente a culpa dos autores-compradores na rescisão contratual. A requerida não apresentou qualquer oposição acerca da rescisão contratual.
- Uma vez operado o distrato as partes devem ser restituídas à mesma situação em que se encontravam antes da celebração do negócio jurídico (status quo ante), com a devolução das parcelas pagas e disponibilização do imóvel à vendedora.
- O consumidor tem o direito de obter a devolução das parcelas pagas quando da rescisão contratual nos termos do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor.
- Ocorre que na hipótese a devolução não pode ser de forma integral porque a ruptura se deu por culpa dos compradores, razão por que a vendedora têm direito ao recebimento de indenização pelas despesas com publicidade, administração, corretagem e outras ligadas à venda do imóvel.
- Nesse sentido, a Súmula 01 do E. TJSP: O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.
- O percentual de retenção em relação aos valores a restituir constitui o ônus dos compradores que não têm mais interesse na manutenção do compromisso.
- Na hipótese a retenção de 20% do valor pago pelos autores se mostram suficientes para indenizar os prejuízos que o inadimplemento do contrato gerou às requeridas, sem onerar excessivamente os compradores.
- Reconhecida a legalidade da retenção pela requerida de 20% dos valores pagos pelos autores, cabe destacar que "a devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição", nos termos da Súmula 02 do Eg. TJSP.
- A liberação do imóvel em favor da ré é decorrência lógica da rescisão contratual e do retorno das partes ao “status quo ante”.
- Operado o distrato, as partes serão recompostas ao "status quo ante", o que inclui a inexigibilidade do débito inscrito no cadastro de inadimplentes, se houver.
- Isto posto e o mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE o pedido para:
- a) declarar rescindido o contrato de Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Unidade Condominial Autônoma e Outras Avenças havido entre as partes que teve por objeto o apartamento 122, Torre B - Edifício Serra do Mar, do Condomínio Jardins do Brasil – Subcondomínio Residencial 2 (setor 2) – Residencial Atlântica", situado na Avenida Hilário Pereira de Souza, nº 492, Centro, Osasco - SP, retornando a referida unidade à ré;
- b) reconhecer parcialmente a abusividade do item 3, da cláusula décima do compromisso de compra e venda e condenar a ré a restituir aos autores 80% do valor de R$ 163,127.62.
- O valor a ser restituído aos autores deverá ser pago de uma só vez com acréscimo de correção monetária computada a partir de cada desembolso (data do pagamento de cada parcela) e juros de mora de 1% ao mês, contados do trânsito em julgado.”
Processo nº 1000951-96.2018.8.26.0405
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.