Um casal que adquiriu imóvel na planta perante a incorporadora Gafisa, referente ao Condomínio Network, na Cidade de São Caetano do Sul, em São Paulo, obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do Contrato por ato dos próprios adquirentes, que não mais suportavam arcar com as parcelas mensais, obtendo, em primeira instância, a condenação da incorporadora na devolução à vista de 90% dos valores pagos em Contrato, inclusive sobre comissões de corretagem e taxa denominada SATI, tudo acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
Inconformada com a retenção de 10% dos valores pagos, a incorporadora decidiu recorrer da sentença para tentar aumentar o percentual de retenção estabelecido pelo Juiz para pesados 40% dos valores pagos em Contrato, além de cassar a condenação na restituição das comissões de corretagem e taxa SATI.
O recurso de apelação foi distribuído à 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, tendo como relator o Desembargador Alexandre Marcondes.
Em julgamento datado de 30 de junho de 2015, os Desembargadores, por votação unânime, decidiram manter integralmente a sentença e negar provimento ao recurso da incorporadora.
Sobre a necessidade de restituição de 90% dos valores pagos em Contrato, assim determinou o Desembargador Relator:
- “A retenção de apenas 10% dos valores pagos pelos autores foi bem decretada, pois tal quantia é mais do que suficiente para fazer frente às despesas próprias da promitente vendedora com a venda da unidade autônoma. Em casos similares esta Câmara tem sistematicamente decidido pelo perdimento de apenas 10% (dez por cento) dos valores pagos pelo adquirente que deu causa à rescisão do contrato: Agravo de Instrumento nº 0123758-36.2011.8.26.0000, Rel. Des. Egidio Giacoia, j. 13/03/2012; Apelação nº 9217369-89.2008.8.26.0000, Rel. Des. Rel. Jesus Lofrano, j. 29/03/2011; Apelação nº 9064377-17.2006.8.26.0000, Rel. Des. Rel. Adilson de Andrade, j. 15/03/2011; Apelação nº 0129955-12.2008.8.26.0000, Rel. Des. Donegá Morandini, j. 07/04/2009; Apelação nº 0054049-16.2008.8.26.0000, Rel. Des. Beretta da Silveira, j. 16/12/2008.”
Perceba-se a quantidade de julgados mencionados pelo Desembargador, todos retirados de casos idênticos.
Sobre a necessidade de condenação da incorporadora na restituição da comissão de corretagem e taxa SATI, assim fundamentou o Desembargador:
- “Embora o pagamento da taxa SATI e da comissão de corretagem tenha sido realizado a terceiros, corretores autônomos, a ré é solidariamente responsável pela restituição aos promitentes compradores, nos termos dos artigos 7º, parágrafo único e 25, §1º ambos do Código de Defesa do Consumidor.
- Com efeito, o contrato de prestação de serviços de assessoria técnico imobiliária de fls. 189 e o contrato de corretagem imobiliária de fls. 255/261 estão umbilicalmente vinculados ao compromisso de compra e venda e seu cumprimento, com o respectivo pagamento dos valores, não pode ser imposto ou repassado ao consumidor, pois tal prática constitui venda casada, expressamente vedada pelo artigo 39 do Código de Defesa do Consumidor, cabendo à ré se voltar contra quem entender de direito para reaver a quantia que foi obrigada a restituir aos autores, não havendo que se falar em ilegitimidade passiva.”
No caso em comento, é certo que a incorporadora ainda tentou caracterizar uma prescrição trienal para o pedido de devolução da corretagem e taxa SATI. Porém, o Tribunal de Justiça não admitiu o argumento e repisou que o comprador de imóvel na planta tem a seu favor o prazo de até 10 anos para solicitar a devolução desses valores. Nas palavras do Relator:
- “Não houve prescrição da pretensão dos autores. O contrato foi assinado em 26/06/2011 (fls. 72) e a ação foi ajuizada em 26/08/2014 (fls. 30), antes de completado o prazo de dez anos previsto no artigo 205 do Código Civil, aplicável ao caso dos autos.
- Nesta linha, mutatis mutandis, a jurisprudência desta Câmara: “Restituição de valores. Instrumento particular de promessa de compra e venda. Contrato já rescindido por ação judicial. Prescrição. Não ocorrência, pois a ação é de caráter pessoal e prescreve em 10 anos (artigo 205 CC). Autor que tem direito à devolução das parcelas pagas, no percentual de 85%, com correção monetária do desembolso e acrescida de juros de mora a partir da citação (art. 219 CPC). Aplicação à hipótese dos autos do Código de Defesa do Consumidor. Sentença de procedência em parte mantida. Recursos não providos” (TJSP, Apelação nº 0035209-02.2009.8.26.0071, 3ª Câmara de Direito Privado, Rel. João Pazine Neto, j. 24/09/2013).”
Ao final, a 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, em votação unânime, negou provimento ao recurso da incorporadora, condenando a GAFISA na restituição à vista de 90% dos valores pagos em Contrato, inclusive sobre comissão de corretagem e taxa denominada SATI, tudo devidamente atualizado pela tabela prática do TJSP desde cada desembolso, e com juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação.
Processo nº 1005XXX-62.2014.8.26.0565
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/