Processo nº 107XXX-96.2014.8.26.0100
Considerando que todo contrato de promessa de venda e compra de imóvel na planta além de ser típico Contrato de Adesão, possui cláusulas leoninas e abusivas, em flagrante desrespeito às normas de proteção do consumidor, é importante lembrar que o consumidor não é obrigado a respeitar veladamente esse tipo de cláusula quando o assunto é o distrato imobiliário celebrado na esfera extrajudicial perante a incorporadora.
Tendo em vista essas premissas e consolidando entendimento dominante, a Justiça de São Paulo reafirmou posição no sentido de que a incorporadora não pode onerar demasiadamente o comprador/consumidor, devendo-se impor a devolução de grande parte dos valores pagos.
A situação analisada veio da Cidade de São Paulo, envolvendo imóvel na planta da incorporadora EVEN.
Um adquirente no empreendimento Condomínio Edifício Plenna, localizado no bairro da Vila Prudente, por não mais suportar a continuidade de pagamentos, decidiu por assinar um instrumento de distrato perante a incorporadora obtendo a devolução de apenas 50% dos valores pagos em Contrato, equivalente a R$ 17.864,29.
Tendo em vista que o comprador, à época, se encontrava em situação econômica bastante desfavorável, assinou o documento e decidiu ingressar com uma ação na justiça para obter a devolução de mais 40% dos valores, totalizando, portanto, uma restituição de 90% das parcelas pagas em Contrato.
Em primeira instância, o Juiz decidiu pela procedência da ação e concedeu a restituição dos 40% a mais.
Inconformada com a condenação, a incorporadora recorreu, sob o argumento de que com o distrato assinado, as partes outorgaram-se ampla quitação sobre o contrato, não sendo possível ao comprador recorrer à Justiça, sob pena de provocar instabilidade jurídica no distrato anteriormente assinado.
A tese não vingou.
O recurso da incorporadora foi distribuído perante a 6ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, tendo como relator a figura do Desembargador Fortes Barbosa, que considerou abusiva a postura apresentada pela empresa:
- “Como consumidor, o adquirente está autorizado pelo ordenamento jurídico pátrio a pleitear a rescisão contratual e a devolução dos valores pagos, considerando-se abusiva e, portanto, nula, toda e qualquer cláusula que exclua o direito à devolução das parcelas pagas, que imponha dedução de elevado percentual ou, ainda, que condicione a forma de devolução, já que evidentemente colocam o consumidor em situação de desvantagem exagerada (CDC, artigo 51, inciso IV).
E sobre a vulnerabilidade do comprador de imóvel na planta, afirmou o Relator:
- “O direito do comprador inadimplente rescindir o contrato de compromisso de compra e venda e, consequentemente, obter a devolução das parcelas pagas é questão pacificada tanto neste Tribunal de Justiça, quanto no E. Superior Tribunal de Justiça (STJ, AgRg no AI 580988/RS, relator Ministro MASSAMI UYEDA, j. 02/04/2007).”
Sobre a perda demasiadamente agressiva em 50%, o Desembargador concluiu:
- “A jurisprudência, por sua vez, consagrou o entendimento de que o consumidor tem direito à devolução das parcelas pagas, descontado percentual suficiente para o ressarcimento das perdas e danos e despesas administrativas.
- Assim, determinada a rescisão contratual, é direito do consumidor, ainda que inadimplente, receber de volta parte das parcelas pagas.
- Admite-se a retenção de 20% (vinte por cento) das parcelas pagas para o ressarcimento das perdas e danos e despesas administrativas suportadas pela alienante que não deu causa à rescisão.
- Não foram juntados comprovantes de eventuais despesas que justifiquem a retenção de quantia superior a 20% (vinte por cento) do valor pago pela apelada.
- Em outras palavras, o consumidor, ainda que inadimplente, não pode ser apenado com a perda total das prestações pagas ou com parcela exorbitante, sob pena de enriquecimento ilícito do promitente-vendedor.”
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário)
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