Um comprador que havia adquirido uma unidade residencial perante a incorporadora KALLAS em empreendimento localizado na Cidade de São Paulo obteve vitória expressiva na Justiça paulista com a declaração de quebra do contrato por ato do próprio adquirente, que já não mais suportava arcar com as parcelas, além de obter a devolução à vista de 90% dos valores pagos em contrato + 100% dos valores pagos indevidamente a título de suposta comissão de corretagem, tudo acrescido de correção monetária retroativa desde a época de cada pagamento e juros legais de 1% ao mês até o momento da efetiva restituição pela incorporadora.
Inconformada com a condenação havida em primeira instância nos termos acima, a incorporadora decidiu interpor recurso de apelação perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, firme no argumento de que não seria parte legítima para devolver as comissões de corretagem, além de afirmar que o comprador deveria se sujeitar aos termos de restituição previstos no contrato de promessa de venda e compra.
O recurso foi devidamente processado e julgado pela 9ª Câmara de Direito Privado do TJSP, tendo como Relator a Desembargadora Silvia Sterman, a qual ponderando o seguinte na fundamentação:
Sobre a necessidade de manutenção da condenação da incorporadora à restituição de 90% dos valores pagos:
- “Sustenta a apelante que a devolução deverá ficar condicionada às regras da Cláusula Oitava do instrumento particular, diante da culpa do adquirente pelo desfazimento do negócio, porém excluída a comissão de corretagem. Já o apelado sustenta que referida cláusula é abusiva e o valor a ser restituído deve corresponder à soma das parcelas pagas, inclusive os pagamentos efetuados a título de comissão de corretagem.
- Pois bem. Aplica-se ao caso concreto o Código de Defesa do Consumidor, pois se trata de relação de consumo.
- Ao que se verifica da Cláusula Oitava, item 23, do instrumento particular, a desistência por parte do comprador acarreta o ressarcimento, ao vendedor, de todas as despesas havidas a título de custo administrativo, bem como a incidência de multa de 10% sobre o valor correspondente à parte não adimplida do contrato, acarretando perda de parte das parcelas pagas, nos exatos termos do item 23.3, “a”, in verbis: “quando houver pagamento de até 8% (oito por cento) do valor atualizado da transação, a PROMITENTE VENDEDORA devolverá ela ao PROMITENTE COMPRADOR, por mera liberalidade, 10% (dez por cento) sobre os pagamentos realizados” (fls. 36); restituíveis não de imediato, mas de modo ali estipulado, de forma parcelada.
- Cláusula dessa ordem, em matéria de compromisso e compra e venda, tem sido entendida como abusiva e inaceitável, à luz da regra cogente do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor.
- Desta forma, o apelado tem direito à devolução de uma só vez das quantias efetivamente pagas, descontados apenas 10%, a título de despesas administrativas, conforme corretamente fixado na r. sentença.”
Sobre a alegação lançada pela incorporadora de ilegitimidade passiva para responder pela devolução das comissões de corretagem:
- “O valor pago a título de corretagem também deve ser restituído.
- Isto porque o apelado, interessado em adquirir um imóvel, foi atraído por propaganda realizada pela apelante e dirigiu-se ao “stand” de vendas montado pela alienante, com corretores contratados pela construtora/incorporadora, onde todo o aparato de propaganda e “marketing” está à disposição.
- E, diante do que lhe foi apresentado, acabou por celebrar o contrato. Em regra, quando se pergunta sobre o preço nessas ocasiões, apresentam aos interessados uma “tabela” em que o preço da corretagem está “embutido” e, quando o negócio se efetiva, há a “cisão”, em que uma parte é destinada, de pronto, ao serviço de corretagem e de assessoria jurídica.
- Tal postura, no entanto, ofende disposições legais, quais sejam, o artigo 722 do Código Civil e o artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor.
- Frise-se que o serviço de intermediação não foi, em nenhum momento, contratado pelo adquirente/consumidor, e sim pela alienante, esta sim única responsável pelo serviço de corretagem e de assessoria técnico imobiliária.
- O valor cobrado a título de comissão de corretagem, portanto, é irregular e deverá ser devolvido integralmente ao autor.
- Desta feita, sem razão a apelante quanto à pretensão de exclusão do valor a título de comissão de corretagem.
- E nem se alegue com a impossibilidade de condenar a apelante por aquilo que não teria recebido, mas terceiro, porquanto beneficiou-se do valor pago a título de corretagem e, agora, tem a obrigação de ressarci-o ao apelado, tal como reconhecido na r. sentença.”
Condenação final:
Por votação unânime dos Desembargadores, a 9ª Câmara de Direito Privado do TJSP negou provimento ao recurso da incorporadora para o fim de manter a rescisão do Contrato por ato do comprador, amparado pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a KALLAS na restituição à vista de 90% de TODOS os valores pagos em Contrato, bem como a restituição integral dos valores indevidamente pagos a título de suposta comissão de corretagem, eis eu manifestamente ilegal, tudo acrescido de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês até a data da efetiva devolução pela empresa.
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/