Um adquirente de imóvel residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Barra Park, em São Paulo, perante a incorporadora Think (o nome da SPE era: Americanos Empreendimentos SPE Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato do próprio adquirente, que já não mais suportava arcar com as parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em março de 2015, quando então o pretenso comprador assinou o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 1 ano pagando as parcelas, optou por não mais seguir com o contrato e procurou a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria o equivalente a 60% (sessenta por cento) dos valores pagos em contrato, o que não foi admitido pelo consumidor.
Inconformado com a resposta obtida perante a vendedora, o comprador procurou o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato do adquirente, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
O Juiz de Direito da 43ª Vara Cível do Foro Central, Dr. Rodolfo Cesar Milano, em sentença datada de 24 de agosto de 2016, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato do comprador, amparado pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato, sendo certo que a vendedora deve restituir parte considerável dos valores pagos.
Nas palavras do magistrado:
- “Saliento, incialmente, que a presente lide encontra-se afeta ao microssistema consumerista devido à clara existência de relação de consumo entre as partes. Conforme o exposto na inicial e nos documentos, ficou comprovada a hipossuficiência dos autores em tal relação de consumo, sendo cabível a inversão do ônus da prova, conforme art. 6°, VIII do Código de Defesa do Consumidor.
- Dos autos, extrai-se que as partes firmaram compromisso de compra e venda de imóvel, pelo valor de R$519.820,00 (quinhentos e dezenove mil, oitocentos e vinte reais), dos quais a parte autora pagou R$46.820,00 (quarenta e seis mil, oitocentos e vinte reais) e 04 parcelas de R$2.125,00 (dois mil, cento e vinte e cinco reais), totalizando R$55.440,38 (cinquenta e cinco mil, quatrocentos e quarenta reais e trinta e oito centavos), conforme planilha às págs. 41.
- Por impossibilidade de arcar com o restante das prestações, após tentativa de negociação com a requerida, o autor notificou a empresa acerca de sua pretensão de distrato e da suspensão do pagamento das parcelas.
- Pretende o autor a rescisão do contrato com restituição de 90% dos valores pagos, ao que a requerida resiste, alegando que faz jus a retenção de parcela do montante, conforme prevê o contrato, não havendo qualquer irregularidade quanto a essa disposição, plenamente conforme aos ditames do Código de Defesa do Consumidor.
- Em considerações iniciais, este Juízo tem conhecimento de que os contratos foram elaborados para vigerem em sua integralidade durante o tempo, o que, por outro lado, não impede que um dos contratantes, no caso os compradores, se utilizem do instituto jurídico da rescisão, o que, reunido com os demais fatos, demonstram a legalidade deste pedido.
- De outra banda, também é de conhecimento deste Juízo que o término precipitado do contrato, ou seja, antes de seu curso natural, gera prejuízos a incorporadora imobiliária, que terá que empreender esforços, tempo e dinheiro para alterações formais de documentos e para a nova venda do apartamento.
- E, no presente caso, por oportuno, a rescisão do contrato é pedido não resistido pela requerida, tanto é que, na contestação, não negou a possibilidade de término do contrato.
- Aqui, cabe sublinhar que, além de restar pedido incontroverso nos autos, está abalizada a questão da legalidade da rescisão do contrato por parte dos compradores.
- Controvérsia existe com relação à porcentagem que a requerida tem direito de reter, a fim de não amargar prejuízos administrativos com o desfazimento do negócio, ante a pretensão do autor de ver restituído 90% do montante dispendido para a aquisição do bem.
- De uma análise mais detida dos autos, constata-se, neste tocante, que assiste razão a parte autora. Isto porque, a retenção de patamar superior a 10% dos valores pagos se mostra excessiva e desarrazoada ao caso concreto, haja vista o eventual baixo inadimplemento por parte dos autores, não demonstrados nos autos, bem como a ausência de comprovação, por parte da requerida, de gastos que tivessem o condão de justificar uma retenção em porcentagem superior, o que, por outro lado, torna de rigor a pretensão dos compradores em restituição de 90% dos valores pagos, suficiente para eventual cobertura de prejuízos amargados com a rescisão contratual.
- Ademais, com a rescisão do negócio e a retomada do imóvel, a ré poderá divulgar o bem no mercado e vendê-lo a novos interessados, o que, alinhado com o entendimento firmado supra, impõe a lógica conclusão que a retenção de 10% pago é suficiente e proporcional para abarcar danos suportados pelo fim do contrato.
- Não pode prosperar a alegação das rés de que os demandantes devem arcar com gastos em patamar superior, sendo que deveria ter demonstrado, quando da apresentação da contestação, os eventuais valores dos danos ocasionados pela rescisão dos requerentes, o que, frise-se, nunca ocorreu, que poderiam, em tese, elevar o montante a ser retido pela incorporadora.
- Em razão destes fundamentos, entendo que deve ser acolhida a pretensão dos autores quanto à retenção de 10% do valor total pago, sendo nula, nos termos dos artigos 39, inciso V, e 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, a cláusula VIII do contrato firmado pelas partes, quanto à retenção em valor desproporcional no caso de quebra do contrato antes do prazo, inclusive no que tange ao parcelamento dos valores a serem restituídos.
- Em face do exposto, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE a demanda, para o exato fim de DECLARAR nula a cláusula VIII do contrato firmado pelas partes, bem como CONDENAR a ré a pagar aos autores a quantia de 90% do valor pago para compra de unidade imobiliária no empreendimento administrado pela requerida, em parcela única, com correção monetária (CC, artigos 404 e 407), calculada pelo índice previsto na Tabela Prática do Tribunal de Justiça de São Paulo até o dia 18/03/2016 e, a partir desta data, calculada pelos índices previstos no programa de atualização financeira do Conselho Nacional de Justiça a que faz referência o artigo 509, § 3º, do Código de Processo Civil ou outra tabela que lhe faça as vezes a época de cumprimento de sentença, a partir da data de cada desembolso, e acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês (CC, artigo 406; CTN, artigo 161, § 1º; e Enunciado 20 da I Jornada de Direito Civil promovida pelo Conselho da Justiça Federal), incidentes a citação (mora ex persona - CC, artigos 397, parágrafo único, e 405 do CC, e CPC, artigo 240, caput) com capitalização simples, ou seja incidem de forma linear apenas e tão-somente sobre o valor do principal atualizado (CPC, artigo 491, caput).”
Processo nº 1012412-78.2016.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.