Uma adquirente de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Viazza 400 Campo Belo, em São Paulo, perante a incorporadora Queiroz Galvão (o nome da SPE era: Queiroz Galvão Paulista 12 Desenvolvimento Imobiliário Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de imóvel” por ato da própria compradora, que já não mais suportava arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em novembro de 2012, quando então a compradora assinou o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 3 anos pagando as parcelas, optou por não mais seguir com o negócio e procurou a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, como não foi possível um consenso entre as partes no tocante à devolução dos valores pagos em contrato, a compradora decidiu procurar auxílio perante o Poder Judiciário.
A Juíza de Direito da 21ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dra. Maria Carolina de Mattos Bertoldo, em sentença datada de 08 de agosto de 2016, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato da compradora, amparada pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato a qualquer tempo, sendo ilegal a cláusula do contrato que previu restituição de pequena parte das importâncias pagas, notadamente por estar em descompasso com o entendimento jurisprudencial dominantes sobre a matéria e com relação ao quanto prescrito pelo artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor e nas súmulas 1 e 2 do Tribunal de Justiça de São Paulo.
Nas palavras da magistrada:
- “O processo comporta julgamento antecipado da lide, pois desnecessária dilação probatória, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, visto que há elementos suficientes nos autos para a solução da demanda.
- No mérito, a ação deve ser julgada PROCEDENTE.
- Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com devolução dos valores já pagos.
- Quanto à rescisão contratual, é incontroversa a celebração do compromisso de compra e venda, bem como a vontade da autora de rescindir o contrato.
- O que importa saber, portanto, é o valor a ser devolvido à autora, referente às parcelas já pagas em razão do negócio pactuado.
- É entendimento consolidado que a autora, alçada à condição de consumidora, possui direito à rescisão contratual e a devolução de valores.
- No caso sub judice, pretende a autora a extinção do compromisso de compra e venda de imóvel. Tem-se, assim, que a resolução do negócio deve acarretar a restituição das partes à situação anterior, nela incluída a devolução das parcelas recebidas pela vendedora, disciplinada pela cláusula 9ª do contrato.
- Nesse ponto, observo que a mencionada cláusula, tal como redigida, não é válida, visto que abusiva, uma vez que valida descontos sobre descontos, estando em desconformidade com o entendimento jurisprudencial dominante.
- Desta forma, é inadmissível o cumprimento da cláusula contratual referente à hipótese de rescisão contratual, o que implicaria num enriquecimento ilícito por parte da ré.
- No mais, de acordo com o art. 53 do CDC, “nos contratos de compra e venda de imóveis mediante pagamento em prestações, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor, devido ao inadimplemento contratual do devedor, por ocasião da retomada do bem”.
- Embora não se tenha previsto a perda total das prestações pagas, o certo é que a retenção prevista contratualmente e defendida pela parte ré corresponde a desconto maior do que o considerado não abusivo, tendo sido adotada tal sistemática com evidente intuito de contornar a vedação legal do Código de Defesa do Consumidor e em desrespeito ao entendimento jurisprudencial, o que não se pode admitir.
- Desta forma, a restituição dos valores não deve seguir a cláusula 9ª.
- Por outro lado, sendo proprietária do imóvel, obviamente poderá a ré repassar o bem a terceiros, que pagarão integralmente o preço, mediante um novo contrato.
- Contudo, deve-se considerar as despesas que a parte ré teve com a celebração do contrato. Deve-se ter em mente, ainda, que, no presente caso, a autora sequer chegou a possuir o imóvel objeto do contrato, que somente lhe seria entregue posteriormente, mas pagou diversas parcelas, propiciando à ré a disponibilidade de tal quantia, a ser utilizada conforme suas necessidades.
- A jurisprudência vem entendendo que “...para evitar enriquecimento injusto, a solução é determinar que as perdas das quantias pagas se limite aos prejuízos sofridos pela vendedora.” (JTJ-LEX-149/45 e 130/78).
- Verifico que o percentual de 10% para perda pela ré das quantias pagas, em razão das despesas tidas pela ré com o contrato, é o aceito pela jurisprudência: “Rescisão contratual Cláusula penal que prevê o decaimento das importâncias pagas pelo compromissário-comprador Nulidade Direito de a promitente-vendedora reter apenas 10% das parcelas pagas a título de despesas que realizou para a feitura do contrato Inteligência dos arts. 924, do CC e 53, da Lei 8.078/90 (TJSP) RT 771/214.”.
- Observe-se que o desconto de 10% abrange, no caso, todos os danos que a ré possa ter suportado, não se podendo falar em acréscimo de outros valores.
- Posto isto e pelo mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE a presente ação para declarar rescindido o Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Imóvel avençado entre as partes e condenar a requerida a restituir à parte autora 90% dos valores já pagos em razão do contrato pactuado, nos termos acima fixados, corrigidos monetariamente desde o desembolso pelos índices da tabela prática deste Egrégio Tribunal de Justiça, com o acréscimo dos juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação, até o efetivo pagamento.”
Processo nº 1013368-94.2016.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.