Um casal de compradores de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Portal do Paço, em Diadema, perante a incorporadora Tibério (o nome da SPE era: ABCD Diacal Empreendimentos Imobiliários S/A.), obteve vitória total na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra e outras avenças” por ato dos próprios adquirentes, que não ficaram satisfeitos com a conclusão das obras do empreendimento em fases, impossibilitando o uso das áreas comuns, obtendo a devolução à vista de 85% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária retroativa e juros legais de 1% (um por cento) ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em janeiro de 2013, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora e decidiram por não mais seguir com o contrato, procurando a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a 10% (dez por cento) dos valores pagos em contrato. Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
O Juiz de Direito da 42ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dr. Marcello do Amaral Perino, em sentença datada de 01 de novembro de 2016, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores, amparados pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 85% (oitenta e cinco por cento) dos valores pagos devidamente corrigidos e acrescido de juros de 1% (um por cento) ao mês.
O Juiz fundamentou sua sucinta decisão no sentido de que é perfeitamente possível a extinção do negócio de forma unilateral por iniciativa do comprador, sendo certo que a incorporadora deve restituir parte considerável dos valores pagos.
Nas palavras do magistrado:
- “Ao que se infere os autores adquiriram a unidade autônoma consistente no apartamento 35, Torre Poente do empreendimento denominado “Condomínio Portal do Paço”, tendo efetuado o pagamento da importância de R$ 68.403,84.
- Pois bem, os contratos são regidos pelo princípio da autonomia da vontade, de sorte que o distrato não representa qualquer abuso de direito ao consumidor. Assim, será devida a restituição dos valores pagos pelo comprador após aferição daquele que deu causa à resolução do contrato.
- Sendo o caso de culpa exclusiva do promitente vendedor, terá o promitente comprador direito à devolução integral da quantia paga, ao passo que, caso seja este último o responsável pelo inadimplemento do pacto, terá direito apenas à devolução parcial do montante dado em pagamento, observadas as peculiaridades do caso concreto.
- Assinale-se que o direito de rompimento unilateral do contrato é assegurado conforme aplicação da Súmula nº 1 do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, que dispõe, em parte de seu trecho, que “o compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas”.
- Ademais, consoante entendimento já consolidado pela Corte Bandeirante ninguém pode ser obrigado a permanecer vinculado a contrato quando incontroverso que não pretende mais a aquisição do imóvel.
- A hipótese aqui tratada refere-se à desistência da aquisição de imóveis, de modo que os autores fazem jus à restituição dos valores pagos resguardado o direito da ré em ser ressarcida pelos custos operacionais, consoante entendimento jurisprudencial.
- No que alude à retenção da importância de R$ 6.750,00 pagas a título de sinal e princípio de pagamento, vislumbra-se da análise do compromisso de compra e venda de fls. 21/48 que as arras penitenciais não foram previstas de forma expressa no instrumento firmado entre as partes. Com efeito, o contrato previu hipótese de arras confirmatórias, marcando o início da execução do contrato, caracterizando o sinal como princípio de pagamento, de modo que não é cabível qualquer retenção pela vendedora mesmo porque os compradores sequer chegaram a tomar posse do imóvel.
- Assim é o entendimento firmado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça:
- “O arrependimento do promitente comprador só importa em perda do sinal se as arras forem penitenciais, não se estendendo às arras confirmatórias.” (STJ, T3 Terceira Turma AgRg no AG 717840/MG, Rel. Ministro VASCO DELLA GIUSTINA, J. 21/10/2009)
- Destarte, deve ser igualmente restituído o valor pago a título de sinal pelos compradores.
- Assim, com a rescisão do contrato devem as partes retornar à situação que se encontravam antes com a dedução de eventuais despesas que tenham realizado.
- Necessário fixar percentual de abatimento sobre o montante pago pelos adquirentes para compensação das despesas administrativas com a venda, observando que o entendimento sustentado pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo é no sentido sopesar fatores que influenciarão no aludido percentual, tais como o tipo de imóvel, se de moradia popular ou de médio ou alto padrão, o percentual de adimplemento com relação ao preço total do contrato, as despesas previstas com o tipo de negócio e também a título de penalidade pela culpa da rescisão.
- No caso concreto, diante circunstâncias verificadas, reputo razoável estipular em 15% o desconto sobre o valor total pago pelos autores para abrangência de despesas com publicidade, venda, formalização da documentação, e outros gastos administrativos, sendo suficientes para cobertura de tais encargos, não havendo como prestigiar o enriquecimento sem causa, seja de quem for, cumprindo, portanto, a restituição da quantia equivalente a 85% (oitenta e cinco por cento) devidamente corrigida a contar de cada desembolso, pelos índices fixados pela tabela prática do Tribunal de Justiça e, também, com incidência de juros legais.
- Foi o bastante a meu ver.
- Isto posto e considerando o que mais dos autos consta JULGO PROCEDENTE EM PARTE A AÇÃO para: a) declarar rescindido o instrumento particular de promessa de venda e compra da unidade autônoma nº 35, Torre Poente do empreendimento denominado “Condomínio Portal do Paço”, liberando-o para venda; b) condenar a requerida a restituir em parcela única o valor equivalente a 85% (oitenta e cinco por cento) dos valores pagos pelos autores devidamente corrigida a contar de cada desembolso, pelos índices fixados pela tabela prática do Tribunal de Justiça e, também, com incidência de juros legais a partir da citação e observando os termos delimitados na fundamentação supra.”
Processo nº 1022763-13.2016.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.